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商業地產“中式REITs”試水 資產證券化啟動

http://www.yslfoods.com  2014/6/4 0:00:00 來源:
5月21日,中信[證券股份有限公司“中信啟航專項資產管理計劃”在深交所掛牌轉讓,成為我國首個交易所場內REITs。該REITs發售規模52.1億元,基礎資產是北京、深圳兩地中信證券大廈房地產產權的兩家全資子公司的全部股權。

而在此前的4月19日,廣東海印集團股份有限公司通過中信建投證券股份有限公司申請設立的“海印股份專項資產管理計劃”獲得證監會批準,擬以旗下14家商業物業未來5年的經營收益構建信托受益權作為基礎資產,借助資產證券化的方式提前兌現未來經營現金流,融資額為14億元。

這兩項專項資產管理計劃標志著國內探索多年的商業地產資產證券化業務在我國正式啟動,有業者稱之為REITs業務在我國資本市場的試水,尤其是“中信啟航專項資產管理計劃”受讓投資標的的股權,被認為是我國第一單準確意義上的股權類REITs產品。

REITs作為國際資本市場商業地產資產證券化的主流模式,是商業地產融資與退出的主流工具和平臺,是上市和發行債券之外利用資本市場直接融資的重要形式。

我國的資產證券化業務從2005年開始試點,由于政策尚未開放、雙重征稅問題沒有解決,導致REITs難產至今。另外近10年來國內商業地產的資產價格上漲過快,已透支了物業升值空間,導致租金收益和物業售價之間嚴重不匹配,平均3%~4%的租金收益率連同期銀行貸款利率都不能覆蓋,在邏輯上無法支持REITs的成立。

就實質意義來看,“海印股份專項資產管理計劃”與“中信啟航專項資產管理計劃”皆以專項資產管理計劃的形式推出,由券商而不是信托公司發起;二者皆在“證券法”框架和證監會監管下,而不是在“信托法”框架和銀監會監管下,實現了商業地產信托的組建。只不過“海印股份專項資產管理計劃”是商業地產資產包租金收益權信托,“中信啟航專項資產管理計劃”是商業地產資產包股權投資信托。

另外,兩者都是以專項資產管理計劃為具體形式的私募信托,信托權益的流轉只能通過私募市場,與主要依靠公募市場募集和交易的REITs還有相當的距離。

這兩項資產管理計劃之所以被業界寄予推動REITs進展的厚望,是因為我國資產證券化試點10年來推進異常艱難和緩慢。就中信啟航而言,如果其信托份額最終可以實現在公募市場流通和交易,將成為我國國內第一只真正意義上的商業地產股權投資REITs。

“中信啟航專項資產管理計劃”的資產包為中信證券在北京和深圳總部大樓,該物業投用已久,租金穩定、收益水平良好,用來發行REITs十分適宜。但就國內商業地產市場現狀而言,商用物業資產市場價格顯然估值普遍過高,導致租金收益率過低,使得真正的REITs難以成立。 

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