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內地首家物管企業上市

http://www.yslfoods.com  2014/6/26 0:00:00 來源:
近日,花樣年集團旗下的深圳彩生活物業服務公司宣布將于6月30日在香港分拆上市。彩生活的成功上市將使其成為中國內地首家上市的物管企業。然而,更為吸引眼球的是,在彩生活的招股說明書中,部分物業管理業務的毛利率居然達100%。

  在人工成本與日俱增、物業費始終未能上漲的情況下,彩生活是如何做到這么高的利潤的?據記者調查了解,彩生活旗下的“酬金制物業管理”業務,過去3年的毛利率分別是100%、100%、98.2%。在此模式下,彩生活利用大量技術設備,大量減少人工成本,進而開展服務社區的多種增值業務,大大提高利潤空間。

  在業內普遍認為物管行業是個微利行業之時,彩生活董事長唐學斌卻揚言:物管行業是個收入穩定、市場空間巨大的行業。而這背后的戰略便是瞄準了小區居民無限的消費空間。

  記者了解到,近年來,不少物管公司都紛紛效仿這種多樣化社區經營的模式。

  基于社區服務的物管模式

  眾所周知,傳統的物業管理往往僅是對小區內公共場所、公共設備進行管理和服務的一種模式,主要提供保潔、保安、保修等服務,依賴收取管理費而生存,因此物業管理行業是個勞動密集型行業。然而,彩生活的運營模式卻顛覆了這一公認的行業屬性。

  據公開數據顯示,截至2013年底彩生活每百萬平方米管理建面的雇員數是121人,而中國指數研究院公布的數據,2012年百強物業管理公司每百萬平方米管理建面的雇員數是242人。在人工減少的情況下,如何做到盈利?彩生活給出的答案是——標準化、集約化和自動化。

  “小區的出入門全改成智能化的A/B門,這里就省了20萬元左右的人工成本。每個門口都安裝攝像頭,基本無人站崗。”一位接近彩生活的人士透露,彩生活在人工成本上的節省上做到了極致。根據資料,彩生活采用停車場保安系統、遠程監控攝錄機等設施降低員工數量。彩生活的包干制物業管理毛利潤率因此由2011年的4%左右飆升至2013年的35%。

  掙脫傳統物管服務的限制,節省人工成本,把更多的資金放在社區服務打造上,彩生活在增值服務上尋找到新的利潤增長點。據記者了解,彩生活服務集團提出了“彩生活服務體系”,利用移動互聯網、物聯網、云計算等技術,推出了一個服務業主的社區服務平臺——彩之云。在彩生活的物管服務中,除了基礎的維修管理、清潔綠化、安保維護等,更重要的是提供了如房屋增值計劃、電子商務平臺、金融服務等一系列的增值服務。

  “我們做的不僅僅是對物業的管理,更關注的是社區居民和業主群在社區里面的消費所帶給我們的增長空間。”花樣年主席潘軍表示。

  增值服務并不是人人都能做

  增值服務固然給小區居民帶來便利和多樣化的選擇,然而在業內一些人士看來,這在一定程度上有悖傳統的物管服務。業內許多人士認為,物業管理的本業是維護好小區的軟件和硬件設備設施,其次才是開展多樣化的增值服務,不可本末倒置。

  記者調查彩生活所管理的部分小區得知,盡管大量使用自動設備,降低了人工成本,但這樣也影響到了部分業主的服務體驗。家住寶安一個由彩生活管理的小區的業主黃先生向記者表示:“自動設備的確是方便,但是小區的保安似乎越來越少,總覺得沒人看著不安全。”

  招股說明書顯示,2011年彩生活有6個管理的小區終止了其物業管理服務,2012年是9個,2013年達到22個,占到其管理的小區總數的5%以上。根據花樣年公布的數據,其大部分管理的小區將在2014年和2015年到期。

  除了擔心基礎物管和增值服務在實際操作中主次顛倒之外,就增值服務本身而言,也并不一定適用于所有小區。長城物業集團副總裁梁志軍表示,增值服務給企業帶來新的利潤增長點理論上是可行的,但實際操作還得看每個公司具體的情況。“制約企業做這種服務有兩點:第一是小區規模,沒有足夠大的規模是做不成的;第二是集中度,項目要有足夠高的入住率,才能和供應商談判。”

  盡管許多物管企業都在紛紛涉水增值服務,但在梁志軍看來,行業對此依然處在探索階段,“這究竟是唯一的一種盈利模式,還是多種模式中的一種,目前還難以下結論。”

  多元化經營需防范法律風險

  物業公司憑借為社區提供物業管理服務的先天優勢,掌握著社區方方面面的資源。但實踐中,物業公司開展多樣化的增值服務,因缺乏法律法規的指引,也可能存在一些法律風險。

  據記者了解,深圳某物業集團設立商務公司作為全資子公司,在集團下屬物業公司自行管理的社區內建立公眾微信平臺引導社區居民消費,并在社區內“占山為王”,發布廣告,開展“一站式”服務。商務公司使用場地前,向物業公司支付一定的場地使用費。主要業務由商務公司在社區內設點經營,部分業務則由物業公司的職員在下班后,根據自愿原則,登記成為兼職工作人員,提供送快件、送水、中介或家政服務。商務公司扣除成本后,按行規支付勞務費用。類似這樣的現象在很多小區都存在。

  廣東世紀人律師事務所律師黃康認為,多樣化經營的場所來自社區,而業主又對社區物業建筑區劃內的專有部分與共有部分享有全部所有權,這就讓物業公司在開展多元化增值服務之時不得不考慮物業公司與業主之間的法律關系,是否仍然存在物業公司開展物業管理業務之外的經營空間問題。“全部收入歸業主所得,企業沒動力。全部收入歸物業公司所得,全體業主也不會同意,這會導致物業公司利用業主資源實現自身盈利,忽視物業管理的質量。”

  “開展多元化經營的話雙方應該采取包干制比較好,其次就是要成立一個關聯公司,不要和物業公司捆綁在一起來開展業務。”黃康認為,采取包干制的話,要和業主協商好,經營所得費用如何分攤。其次,設立關聯公司不用擔心合同到期后業務就此中斷,業委會和關聯公司簽定的合同是長期有效的。

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