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杭州寫字樓-題出標準廠房建設如何打破中小企業發展瓶頸

http://www.yslfoods.com  2008/8/11 15:00:00 來源:

  標準廠房建設在溫州龍灣區得以成功實踐。所謂標準廠房是指在規定區域內統一規劃、統一設計、統一管理,具有通用性、配套性、集約性等功能特點,為中小企業集聚發展提供生產經營場所的平臺。推進標準廠房建設,有利于優化資源配置,緩解用地緊張矛盾;有利于優化生產力布局,促進中小企業發展;有利于培育產業集群,建設先進制造業基地;有利于改善生態環境,實現經濟社會和諧協調發展。

  在當前制約經濟發展的諸多因素中,土地資源緊缺是其中重要瓶頸之一。溫州龍灣區作為對外開放和產業發展的重要基地,在當前土地資源日益緊缺的情況下,大力拓展發展思路,積極探索資源節約集約發展道路,合理利用規劃時間差和長期拋荒用地建設標準廠房,走出了一條成功之路。幾年來,該區把推廣應用標準廠房作為節約土地資源的重要途徑,并逐步形成了行之有效的開發建設體系,通過標準廠房的開發建設,提升產業層次,提高單位面積產出,促進經濟增長從規模擴張型向內涵增長型轉變。目前,全區已經成功開發標準廠房1350畝,其中已投產450畝,經濟效益與社會效益明顯。首期引進以溫州市滄河銅材有限公司為龍頭企業的藍田片綜合園區,形成了一股濃厚的創業氣氛。該企業生產的銅棒廣泛應用于五金、電氣、電子通信、交通、建筑、化工、輕工、能源等各個領域,為龍灣區的經濟發展起到積極推動作用。

  溫州市人民政府于2006年專門出題了《關于加快推進標準廠房建設管理的若干意見》。該區抓住了大好機遇,大興建設開發標準廠房,成為各大媒體追蹤的焦點,也成為兄弟各縣、市、區學習的典范。經過幾年的努力,取得了一些經驗,也吸取了一些教訓。他們注意到,推廣標準廠房建設要把握好三個結合:首先,建設標準廠房要把有限土地資源與企業用地需求巧妙結合,提高土地利用率;第二,要把標準廠房的建設與產業發展特點相結合;第三,要把標準廠房建設的推廣應用與招商引資相結合。下面談談標準廠房建設幾點看法。

  一、把控總量,鼓勵發展,積極穩妥地推進標準廠房建設。具體地說,就是認清“四大趨勢”,即:認清土地政策越來越嚴厲,企業用地門檻越來越高的趨勢;認清工業布局越來越集中,小型微利企業強制要求進入標準廠房的趨勢;認清產業集聚越來越必然,企業將更多利用公共平臺和服務的趨勢;認清科技創業越來越普遍,中小型研究機構和研發中心將大力發展的趨勢。“六大需求”是:繼續擴大吸引外商的需求,小型微利企業拆遷安置的需求,小企業成長創業的需求,科技型企業孵化培育的需求,龍頭產業延伸配套的需求和地方稅源經濟扶持培植的需求。這些趨勢和需求說明,標準廠房前途光明。同時要注意三個局限:即標準廠房只適用規模較小、企業初創、資本不足、生產輕型、工藝常規、短期過渡的小型企業的局限;標準廠房的可用性受制于通用性、標準化的局限;標準廠房從目前來看社會意義大于經濟意義、長遠效益大于短期效益的局限。也就是說,標準廠房既有其價值的一面,也有其局限的一面。它是一個針對特殊層面企業的過渡型、培育型載體,是一個城市和地區帶有某種基礎性、基本型的產業發展平臺。龍灣區在建設最初階段很好地把控總量,首批入園占地196畝不銹鋼拉管企業成功轉型,從昔日的家庭作坊企業發展到規模型中小企業。由于總量把控合適,該基地從在招商之初無人問津,發展到企業身價連翻5倍的戰績,企業效益比搬遷之初翻三番,首批42家企業皆大歡喜,各項管理自然就密切配合。基于這樣的背景情況,標準廠房發展方向應是:把控總量,穩妥發展。

  二、多元投入,分類建設,進一步拓寬標準廠房發展思路。一是鼓勵多元投入。在保證政府資本必要投入的情況下,更多鼓勵民資進入,特別是鼓勵國際知名的工業地產商進入,通過專業國際公司的帶動,全面提升標準廠房的建設理念、思路、機制和檔次,提升標準廠房的整體建設水平。二是分層分檔發展標準廠房。根據現實可行,民資廠房主要針對內資小企業和小型科技型企業發展一般檔次的標準廠房;外資要發展符合國際理念的中高檔次標準廠房;政府主要承擔公益性的且難以市場化的載體建設,如培育孵化科技型小企業的標準廠房建設,以及必須由政府承擔的特定外資項目的廠房定制代建。三是支持標準廠房建設的充分市場化,政府一般不參與標準廠房建設的市場競爭。四是繼續鼓勵現有企業挖潛發展標準廠房。在土地供應有限的情況下,進一步推廣民資代建模式,把農村閑置土地和富余資本結合起來,延伸自身產業,建設標準廠房,擴大合資合作。龍灣區的一期標準廠房是采用多元投入,政府出租土地,廠房由企業自建,租期10年,到期廠房由政府無償收回。第二輪開始,按建筑面積出租。經測算,按龍灣首批拉管區、五金區、鞋業區的470畝土地結算,10年之后,租金將比現有增加7倍,而政府無需為初期建設投入太大資金,同時土地能長期掌控在政府手中,對今后規劃調整有利。

  三、突出產業,強化規劃,有效增強對標準廠房建設的引導。一是統一布局。各地要按照布局合理、規模適度、集約高效、產業集聚、功能配套等基本原則,根據產業集聚、招商引資和中小企業發展的實際需要,結合經濟開發區、鄉鎮工業功能區和中小企業創業中心建設規劃,抓緊研究制定標準廠房建設的總體規劃和分步實施計劃,原則上集中建設在各省級以上開發區和成規模的工業集中區,并設定相應的規模門檻和產業定向,杜絕見縫插針、零星開發。二是根據規劃,分頭建設。實行政府統一規劃,入駐企業或建設主體根據政府的具體規劃和標準廠房的基本要求,分頭建設。這樣,既調動全社會的建設積極性,又符合政府發展意圖。三是突出產業集聚。標準廠房要圍繞產業來布局和建設,要根據各地區的產業基礎和發展重點,有選擇、有針對地建設專題性標準廠房,如服裝工業園、電子工業園。要善于依托本地產業龍頭,利用行業協會力量,發展產業配套性主題工業園。四是強化功能配套。要在標準廠房基礎設施建設的基礎上大力發展市場、物流、研發、檢測等技術性服務功能和信息、金融等公共平臺,要總結長三角模具城的成功做法,依靠功能提升,擴大產業集聚度和產品檔次。要明確標準廠房公共服務設施的配套要求,制定相應的配套標準,提高服務能力。五是設立標準廠房的建設規范。如標準廠房的最低規模標準、容積率標準、投資強度標準、建設周期標準、用途調整規定等,杜絕短期行為和惡意套利。六是建立標準廠房的租售信息平臺,形成必要的供需服務平臺。龍灣區的藍田片標準廠房是以產業為單元,統一管理,集聚建設,建設密度達到52%以上。現有的五金區由21個生產車間,建筑面積11.76萬平方米,占地146畝;拉管區7幢生產車間,建筑面積13.52萬平方米,占地196畝;鞋業區20個生產車間,建筑面積12.30萬平方米,占地128.5畝;電鍍區23幢生產車間,建筑面積13.59萬平方米,占地170畝。由于產業集聚、布局合理、功能齊全,既能確保規模適度,又能集約高效發展產業。

  四、政策傾斜,管理配套,給予標準廠房建設必要扶持。一是明確標準廠房的合理身份。標準廠房是一個特殊產品,鑒于標準廠房的工業用途性質,在具體政策上,對照相關標準應給予適當優惠。二是在規費和稅金上給予傾斜。建議專題研究標準廠房的規費標準,把目前各地變通自定的規費標準統一起來,變隨意為合規。同時對過高的租金收入稅率作適當下調。三是探索租售管理上的科學辦法,特別是出售管理。建議實行廠房出售“兩次交易并一次,通過變更業主的方式完成權屬交易”,減輕企業負擔,減少交易障礙。四是繼續探索標準廠房租金補貼的機制和方式。建議租金補貼與政府“包租”模式相結合,對政府包租用于招商的標準廠房,通過核定恰當的包租價格,間接給予開發企業相應的市場差價補貼。五是支持有限的用地優先考慮發展標準廠房。特別是經濟轉型中的城區建設。同時要出臺促進搬遷企業,特別是服裝、輕工類企業進入標準廠房的優惠鼓勵政策。

  五、要制定進園區企業使用土地的準入標準和程序。要根據各標準廠房園區實際,按照不同項目所適合的產業特點,規定企業進入標準廠房園區以及使用標準工業廠房的標準界限。明確高新技術項目、無污染工業項目,允許和鼓勵各類外資項目按實際需要可優先使用標準廠房園區土地。禁止污染類、低效投資項目進區。在符合規劃的前提下,所有進區項目建設都要按照投資實際需要批準并安排占用土地的數量。對凡是符合使用標準工業廠房的入區企業原則上均要應用標準廠房,對使用標準廠房尤其是多層標準工業廠房的企業給予優惠條件。

  總之,要堅定標準廠房的發展方向,結合城市的發展實際,強化需求對接和產業對接,提高功能匹配和結構匹配,引導理性發展,始終保持一個合理、恰當的市場保有量,使標準廠房真正成為中小企業孵化器的功能作用。

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