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寫字樓投資 不可不知的四大風險八項注意

http://www.yslfoods.com  2014/8/6 0:00:00 來源:
作為個人投資或公司選擇辦公地點,投資寫字樓必須要考慮多方面的問題,專家建議:出手之前應該先把功課做足。四大風險八項注意教您全面掌握寫字樓投資攻略。
A.投資前四個風險要提前了解
1.了解規劃、預防貶值風險
  預防投資的貶值風險是第一位的。寫字樓所處的地理位置以及商業配套是影響寫字間價值的重要因素。另外還要考慮市政或其他原因造成的貶值,如果所投資寫字間的周圍在未來的幾年內會涌現出過多新樓盤,也會對現有寫字樓市場構成沖擊。所以在出手前了解未來區域規劃也是很有必要的。
  另外,寫字樓由于受宏觀經濟的影響較為明顯,這就需要投資者時刻關注相關房地產政策、金融政策、國民經濟狀況以及產業結構狀況等等。這樣可以盡力保證所投資的項目未來在市場上立于不敗之地。
2.目標精準,防止租賃艱難
  在投資之前,要對項目周邊及目標人群進行深入考察,充分了解目標客戶群對于區位、面積以及配套設施等方面的各種需求,根據周邊的商圈及配套對所投資的寫字間進行綜合分析,從目前市場需求來看,中小戶型面積的項目在市場中是比較熱銷的,相對較少的投資成本會讓投資見效相對較快。
3.選對時機,規避不正當競爭
  專業人士介紹:寫字間不同住宅,開盤并不是投資寫字間的最佳時機,恰當的時機應該是項目整體銷售率超過50%的時候,屆時已經進駐了一部分公司,投資者應分析進駐公司的檔次及投資者所占的比例,如果進駐公司檔次較低,加之投資者比例過高,直接會影響到項目在正常使用時的整體形象。不僅如此,當大經濟情況蕭條時,業主們會競相壓價,在對客戶進行爭奪的同時一定會影響到寫字間的收益。
4.量體裁衣,謹防壓力過大
  由于購買寫字間的資金相對較高,多數投資者為了緩解資金壓力都需要貸款,購買寫字間的貸款利率要高于住宅,貸款年限與住宅相比要短,另外還需交納房產稅等各項稅費,因此需要很高的首付能力和強有力的還款能力。另外,寫字樓的變現周期較長,因此在投資寫字間前要量體裁衣,充分考慮自身的經濟能力,以免在后期還款壓力山大,又不得不急于變現,造成不必要的損失。
 
B.八招教你成功投資寫字樓
  1.區位資源:這里的區位資源有兩方面,一方面是地理位置,無論購買什么樓盤,大家第一眼看重的永遠是位置在哪?寫字間也一樣,地理位置很重要,房產增值主要來源于土地的增值,交通便利的市中心由于土地的稀缺性,所以增值空間更大一些。因此,是否位于城市的主中心區,是衡量一幢寫字樓的檔次和是否具有投資價值的首選要素之一。另一方面,資源集中度、周邊設施配套度是否完善。即周邊是否是人流、物流、資金流、信息流匯聚之地;寫字間作為“生產資料”,商業辦公配套設施齊全,才能商機勃發,更具有投資或辦公價值。
  2.設計、外觀:作為企業,辦公地點不僅僅是“生產價值”的場所,同時也承載著一個企業對外形象展示的職能。一般只要條件允許,企業會選擇一棟設計新穎合理的寫字樓,來提升企業的形象。所以,寫字樓的外觀設計、內部空間結構設計、走廊、大廳、衛生間、景觀區等設計是否有品位,采光通風、電梯的質量與配置、裝修的品質等因素也會影響企業的使用價值以及投資價值。
  3. 使用方便: 對于實際使用的企業來講,寫字樓入住后,辦公使用是否方便,是衡量這棟寫字樓能否增值的一項重要標準。這里的方便指的是交通是否便利,停車是否方便,乘坐電梯是否需要漫長的等待。交通擁堵的地域或者位置偏遠交通不便的寫字樓一般不適合投資;同時,過長的等待時間成本也會讓人產生厭煩的情緒,只有使用者感到方便快捷,身心愉悅,企業才能在此長久發展,也會形成口碑,只有企業爭相進駐,投資者的收益才會最大化。
  4.物業不可忽視:作為投資辦公產業,寫字間的增值、保值,離不開物業的管理與服務。物業管理公司直接決定寫字樓的用水、用電、供暖、安保、衛生清潔、空調供應、車位管理、電梯維護保養、整體服務形象等問題。這些環節有一個出現問題,都會影響辦公企業的體驗感受,試想沒有任何一個企業喜歡在垃圾滿地、時常停水停電、冬天冷夏天熱的環境下辦公吧。所以,投資者在選擇投資時一定要擦亮眼睛,選擇物業檔次高的項目,以后有可能會產生較為穩定的收益。
  5.軟性配套:除了硬件配套要拿得出手外,軟性配套也很重要。這里的軟性配套應著重看信息化配置和智能化配置。通信網絡是辦公的基礎,而同時,隨著科技的發展,通風、采光、門禁、監控等最新智能產品與技術不斷涌現,智能化系統的應用在越來越普遍,新建的寫字間一般會考慮到將最新的信息化、智能化系統引入到自身的產品中,方便企業辦公的同時,更節能,處理問題也更及時。無論投資或辦公,擁有這樣系統的寫字間都是值得關注的。
  6.自用型客戶比例:投資寫字樓不但要看你的客戶群體是誰,即租給誰;還要看你的競爭對手是誰?如果投資可以切成很小塊出售的物業時,你就要當心了,雖然投資門檻較低,總價不高,但是進駐的物業公司檔次低,小業主過多,流動性大,不但會影響物業的管理水平,經濟水平不好時,小業主還會惡意競爭地競相壓價,影響你的收益。如果開發商堅持整層或半層銷售,則在很大程度上提升進駐門檻,提升自用型客戶的比例,同時,入住的客戶一般也較有實力,如果這棟寫字間60%以上客戶都是自用型的,對投資者招租以及租金方面來講都是具有利好推動作用的。
  7.投資比較:投資項目比較方面,甲級寫字樓與乙級寫字樓之間相比,甲級寫字樓雖然價格要高一些,但是,甲級寫字樓物業管理以及設計配套更完善,提升企業的形象,所以租金一般會不斷上漲。雖然乙級寫字樓總價低,隨著更多寫字樓項目不斷涌現,管理、形象有所差距的乙級寫字樓由于招租困難,特別是招不到有實力的企業,勢必導致租金也很難有所提升。
  8.投資回報率:當然,投資者在投資時,還要充分考慮到自己的資金實力。依據一般的計算方法,投資回報率=月租金×12(個月)/售價。例如,現有一處寫字間,面積約100平方米,售價約為18000元/平方米,依據此處寫字樓周邊的物業剖析得知,月租金約為9000元,盤算得知,這處寫字間的投資回報率為6%,投資者需根據自己的資金情況,來選擇投資項目。根據國際專業理財公司的計算原則,15年內收回投資總價表明該項目具有可投資價值。

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