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商業地產經營理念介入 上海創意園區房租節節攀高

http://www.yslfoods.com  2008/8/12 13:42:00 來源:

   逐漸升溫的上海創意園區投資熱陷入了兩難。一方面,大面積閑置廠房需要大量的資金來改造利用;另一方面,回收成本的壓力以及市場的作用下,真正需要創意產業園區的中小型創意公司開始因高房租而止步不前,這與政府扶植創意產業的初衷背道而馳。 

    上海茶陵北路20號的“X2創意空間”是滬上有名的新媒體聚集地,不少從事媒體相關領域的工作室、公司都投身于此。走進這個以創意命名的空間,立刻感受到了新新人類的氣息。

    整個創意空間的裝修很簡潔,淡黃色的基調,金屬質地的樓梯,寬敞的長廊和走道。粗糙的墻面隱約讓人憶起這里以前曾經是廠房。

    在整個創意空間里,還配備了一間可以閱讀書籍和雜志的簡餐店,不少員工都可以享受就餐對折優惠。午后,品杯香茗,喝杯咖啡,三兩個人閱讀也罷,討論也好,都是享受。而創意的靈感也就在這樣隨意開放的空間迅速滋長。

    這樣的創意產業園區,眼下在上海并不少見。

    上海“十一五”創意產業發展規劃中指出,2007年上海創意產業園區將達到70到80個,爭取到2010年,上海創意產業增加值達到全市GDP的10%以上。到2006年11月底,上海推出的創意產業集聚區已經是第四批。

    變身地產項目?

    然而,為這樣美好的工作環境所要付出的代價已越來越大,其中最明顯的則是房租的不斷上漲。

    上海首個創意產業園區――田子坊創意產業中心總策劃吳梅森對此存在著很大的擔憂。“目前的一個趨勢是,很多的創業產業園區其實不過是房地產開發商的一個項目的變相稱呼,開發商打著創意產業園區的幌子來賣他們的產品。對于開發商而言,創意產業對他們并沒有實質意義,他們關注的只是他們的房產有沒有被賣掉,至于賣給誰,對創意產業會產生什么影響,他們并不在意。而這,跟創意產業恰是相悖的。現在的一些所謂的創意產業園區,只是打著創意產業的旗號,建一些類似倉庫、閣樓的房子,然后賣出去。”

    資料顯示,根據目前上海創意產業園區的開發運作機制,由老倉庫和老廠房改造的創意產業園區,其房屋產權關系不變、房屋建筑結構不變、土地性質不變,只在產業結構、就業結構、管理模式、企業形態和企業文化上作出相應改變,以適應城市功能轉型定位。也就是說,這類創意產業項目,其土地產權性質仍屬國家所有,開發企業通過資金投入,將其改建成創意產業園區后,對其擁有租賃權和經營權。

    “在目前上海已建好的創意產業園區中,的確存在因項目規劃不善或者業態策劃不力而導致的出租情況不好的項目。”一位創意產業園區的開發商向記者透露。

    “事實上,開發商做的事情就是建新的高樓,他們只是關注資本的運作與再生,但是同時也抹去了城市的記憶與歷史。”吳梅森感慨。

    房租漲跌兩難

    一旦商業地產經營的理念介入創意產業,房租的節節攀高就不可避免。

    2000年起,莫干山路50號倉庫群開始對外出租,最初以低租金吸引客戶,幾乎處于半賣半送狀態,租金僅為約0.3-0.4元/平方米/天,而進駐的租戶除了一些是眼光獨到的藝術家,大多數都是個體戶和小商販。此后,這里開始不斷吸引畫廊、設計公司、國外機構的入住,M50成為上海當代藝術社區的代表,而其租金也水漲船高,6年間租金整整漲了10倍。記者從一家在M50的公關公司處得知,目前普遍租金在4元/平方米/天以上,“現在這里完全滿租,還不斷會有人想搬進來,附近都是老外,平常的日子里也會有很多展覽、表演等”。

    M50并不是特例,由于目前上海的創意產業園區都集中在市中心區域,而上海中心城區的寫字樓價格也在近年來一路攀漲,因此,轉嫁到創意產業園區的房租壓力也越來越大。

    盧灣區8號橋園區,日租金目前已經達到6-7元/平方米/天,直逼周邊甲級寫字樓的租金水平。即便是較晚掛牌的園區――靜安創意空間――日租金也達到4元/平方米/天,而五角場800號,最高日租金也能達到5元/平方米/天,至少與同一地段的乙級寫字樓租金不相上下。

    逐漸升溫的創意園區投資熱就這樣陷入了兩難。一方面,大面積閑置廠房需要大量的資金來改造利用;另一方面,回收成本的壓力以及市場的作用,讓真正需要創意產業園區的中小型創意公司開始因高房租而止步不前,這也與政府扶植創意產業的初衷背道而馳。

    磨合期有多長?

    “隨著城市快速發展,尤其是近年來房地產行業持續升溫,上海各主要創意產業園區的租金價格都有上升趨勢,幅度在20%-30%左右,并已經引發了不少園區內創意工作者的質疑。”《2006年盧灣創意產業發展報告》如是說。該報告還指出,“既要防止創意產業園區的房產投資泡沫,避免租金完全跟隨周圍房地產價格而過大幅度上漲,也要適當通過價格壁壘,保證入駐園區企業或個人的質量,打造統一定位的園區品牌”。

    盡管,創意產業園區的熱情一直高漲,然而事實上,中國的創意產業并不如想象中的樂觀。聯合國教科文組織自由顧問波尼·阿斯科魯德曾說過“中國創造”面臨的癥結:“有的時候,政府并沒有意識到創意產業作為整體的存在,因此不能夠正確作出政策和投資的決定,就無法切實地得到落實。”

    此外,中國的創意產業還面臨著經濟結構限制創意產業發展、整體職業結構存在缺陷、城市發展規劃思維定勢、知識產權缺乏有效保護、傳統教育無法提供創意土壤、創意產品消費需求不足等問題。

    不僅如此,創意地產在上海是一個起步才七八年的新興領域,其發展有個從初級走向成熟的磨合期,特別是創意地產的創始者一開始招商尚處于摸索階段,創意地產的社會認知度還未獲得廣泛的認同,因此無論是租金還是項目本身,依然存在著與整個社會磨合的過程。

    園區定位的模糊曾經成為一些創意產業園區面臨問題的原因,其借鑒意義在于要對入駐企業有所甄別,特別是應該借鑒成功的商業地產運作方式,幫助入駐企業發展,提供相應的配套服務,如政策咨詢、法律幫助等,以提升創意園區的服務內涵。

    莫讓創意產業患上“地產綜合征”

    創意產業園區確實能讓人興奮。

    在記者走訪的一些園區內,工作在其中的人都對工作環境相當滿意,其滿意程度遠遠超過了在滬上黃金地段甲級甚至超甲級寫字樓里工作的白領。一個在園區內接受采訪的人甚至繪聲繪色地向記者描述起了這工作環境給他帶來的驚喜:“還記得那天路過一間鎖住的倉庫,發現里面竟然有人,以為有新的公司搬過來,走過去一看發現是一堆金發碧眼的模特兒在諾大的倉庫里拍寫真和走臺的場景。鋼筋鐵骨配合上模特兒曼妙多姿的身影,真是令人眼前一亮。后來才知道原來這個倉庫專門是用作各種各樣的展覽和party。工作枯燥的時候身邊還有各種各樣的藝術秀場,簡直太棒了。”

    然而,這種興奮并無法沖淡創意產業園區本身在發展中所存在的憂患――項目地產化導致的產業效應弱化。房租的日益高漲關上了中小藝術工作者入駐的大門,事實上,即使是一味的產業聚集,也無法證明行業的發展健康成熟,更何況,目前上海的各家創意產業園區還沒有形成鮮明的產業區分以及定位差別。

    所幸的是,這一在上海以及全國剛剛起步的新產業,在西方已經有了很長的歷史和發展經驗。只要創意產業園區的建設不陷入瘋狂的數字游戲,同時相關稅收、支持、配套系統不斷完善,先天具備了優勢地理位置以及政府支持的創意產業園區,凸顯其核心價值和綜合優勢絕對不是困難的事情。

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