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上海老廠房投資:一場充滿創意的商業機遇

http://www.yslfoods.com  2008/8/12 13:49:00 來源:

與住宅市場遭遇宏觀調控而“忽然冷卻”不同,上海的工業房地產市場卻是另一番景象。

粗糙的墻壁、生銹的機器、高大的屋頂……把這些老舊的工業廠房資源“翻新改造”,再建設成文化創意園,本身就是一個獨特和奇妙的創意。沒有人想到,當初因避免高污染而大量遷出上海市區的企業遺留老廠房,如今誘發出一場布滿創意的商業機遇。

這些天,上海晉商會副會長、融創投資公司總經理賈波很開心,他把上海長寧區一家關閉多年的老紡織廠通過創意產業包裝推向了租賃市場。這個名為“法華525”的禪文化創意園區,其業主為上海長寧區國資委直屬企業上海萬宏工業投資(集團)有限公司(下稱“萬宏集團”)。萬宏集團負責人表示,這幅地原來是一家關閉停產的紡織廠,因為廠房陳舊,一直以低價出租給私營小企業。

“半年多的辛勞沒有白費!廠房是很舊,越舊越是寶啊!”在競標中勝出的融創投資公司營銷總監陳紅毫不掩飾其興奮,“2007年的最后幾天里,市中心法華鎮路525號的里弄老廠區內非凡熱鬧,這個廠區的項目整體出租簽約儀式就在這幾天簽約,四五家開發公司半年來對這個廠區承租權的激烈爭奪終于有了結果。”

陳紅說,這個緊夾在上海交通大學校區和居民區之間的不足1萬平方米的老舊廠區,經過幾十年的不斷加建,顯得逼仄凌亂。就是這樣的一個地方,卻成了各大投資開發機構眼中的香餑餑。就是這幾幢并不起眼,甚至可以說是破舊的廠房,我們拿下了,租金回報率要高出原來很多。”

“年老色衰”的老廠房通過保護性改造、功能置換和再利用,煥發了新的生命力。即使是閑置廠房,一旦注入地產新概念,瞬間就從“灰姑娘”成為“白雪公主”。

“在上海、北京、杭州等大城市摩天大樓的夾縫里,偶然可以看到緊閉大門的工廠、廢棄的舊倉庫。”易居(中國)投資控股有限公司市場分析師葉穎認為,在破舊的外表之下,里面卻可能別有洞天:或夸張或精致的油畫,或粗獷或唯美的雕塑,還有那些旁若無人,潛心創作的藝術家。這里是藝術家積聚和創業的樂園,藝術的激情在恣意揮灑,創意的鮮花在絢爛開放。在國外,這樣的產業被稱為創意產業。

來自上海招商網一份對500個工業廠房需求客戶的采樣報告顯示,上海的閔行和浦東分別以20%與19%的需求比處于領先地位。仲量聯行的報告顯示,無論是出于降低勞動力成本或是為了靠近供貨商及零部件生產商,還是為了占領國內巨大的消費市場,全球眾多的制造型企業都在加緊或已考慮在中國建立生產基地,或是擴大現有生產設施。

記者了解到,目前我國法定的土地分類標準有兩個,分別是國土資源部2001年發布的《土地分類》(國土資發[2001]255號)和建設部發布的《城市用地分類與規劃建設用地標準》(GB137-90),兩者都是以使用的主要用途對土地進行分類。

按照上述兩個土地分類標準:工業地產是住宅、商業和綜合類用地以外的第四種性質用地,工業用地上可建的建筑包括工業制造廠房、物流倉庫、工業研發樓、工業配套設施等。其中,工業用地中企業的生產和經營性用地為典型的工業用地,而倉儲用地、港口碼頭用地、公共基礎設施用地、水利設施用地等則視為非凡的工業用地。

上海市中心腹地、蘇州河南岸的莫干山路50 號,和“法華525”的禪文化創意園區存在某種相似性,同樣是一群高大的老廠房,包括原來的棉紡廠、毛紡廠等。按原來的城市規劃,這些廠房要拆除,建高層住宅樓。許多藝術家看中這里寬敞的空間和低廉的租金,租來做工作室和藝術作坊。人越聚越多,有英國、法國、意大利、瑞士、以色列、加拿大、挪威等多個國家和香港地區,以及來自內地十多個省市的60余個藝術家畫廊,形成了人氣很旺的藝術家天地。原來要拆遷廠房的計劃,也由于藝術家的不斷請求而停滯下來。藝術家的入駐,營造了蘇州河沿岸濃厚的文化氣息,形成了新的文化創意產業。

潘祥勝指出:“租金高企只是行業的個別現象,其中也有夸大的成分。據我們所知,經營虧損、出租率達不到盈虧平衡的項目也有很多。拿地成本越來越高、改建投資過大,造成資金回收期拉長,這個行業的風險越來越大了。”

位于盧灣區的建國中路八號橋時尚設計產業谷等一批老工業建筑與創意產業結合的園區,吸引了眾多國內外聞名的創意產業機構進駐。運營該項目的一位內部人士告訴記者,上海市創意產業園這一兩年的租金攀升得很快,中心城區的創意園區普遍達到每平方米天天四五元,個別的甚至超過每平方米天天八元,租金價格超過同等地段的甲A級寫字樓。

據有關統計數據顯示,近年來上海甲級辦公樓平均租金每年上升15%左右。較高的租金為許多中小創意企業的起步和發展帶來了制約。

據調查顯示,入駐創意園區的企業大多為集聚了相對較多創意類人才的民營企業和私營企業,它們在市場經濟中由于“船小好掉頭”以及自身較強的創造力而獲得長足的發展。但是,“船小”既是優勢也是劣勢,剛起步的創意企業面對區域內漂亮的寫字樓和高昂的租金往往望而卻步。于是用舊廠房改造而成的創意園區,以其低廉的租金成為這些創意企業積蓄發展力量的優質選擇。

1.工業地產是指工業類土地使用性質的所有毛地、熟地,以及該類土地上的建筑物和附屬物。通常包括:工業制造廠房、物流倉庫和工業研發樓宇等等。相比較同時代更有影響力的住宅和商業地產,工業地產無疑起步最晚,長久以來受關注也最少。

2.2007年1月1日開始實行的《全國工業用地出讓最低價標準》規定了全新的工業用地價格,禁止零地價和低成本轉讓工業用地,同時規定了工業土地的出讓必須通過掛牌拍賣的形式進行。《標準》中規劃了十五等用地,地價上漲約40%~60%。其中一等地約56萬元/畝,最低等地約4萬元/畝。

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