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專業的投資建議:商鋪投資講究“四平八穩”

http://www.yslfoods.com  2015/1/30 0:00:00 來源:
好的商鋪項目能夠做到平衡開發商、經營者、投資人三方的利益。但是,并不是隨便買個商鋪就能賺錢,商鋪的選擇其實大有講究。對于很多投資者來說,是選擇購買產權商鋪再出租還是直接租下鋪面自己經營?是在成熟片區購買價格高昂的高鋪還是選擇在正處于成長中的片區下手購鋪,才能獲得利益的最大化?何時下手購鋪時機最恰當等,都是每個投資者關心的問題。
本期“商鋪投資寶典”中,本報記者將從商鋪投資中涉及到的“投什么”“在哪投”“何時投”“怎么投”等關鍵性問題,為你提供專業的投資建議,力求讓你的商鋪投資 “四評八穩”。

1 投什么?

看自身經濟實力、抗風險能力、回報預期

投什么就是要選擇好你要投資什么樣的商鋪。一般來說,商鋪有商業街商鋪、社區商鋪、商住辦公樓底商、購物中心或專業市場席位型商鋪等幾種類型。而投資者到底該選擇何種商鋪進行投資,才是最合適的呢?

不同類型的鋪位在投入成本、收益空間、投資風險等各方面都是不一樣的。在城市商業中心或住區中心的商業街商鋪,由沿街商鋪聚勢形成的購物步行街(如三市商圈的南屏步行街)是形成黃金商鋪的重要區域,但這樣傳統的商業中心推出的新商鋪非常少,投資機會相對較小成本也高。但如果及時發現并把握住機會,投資回報將會非常可觀。而設在一定規模住宅小區內,以提供社區便利消費、充實社區生活為主的住宅底商型商鋪,雖然投資回報率一般不及商業中心的商鋪高,但其回報卻較為穩定,風險相對較低,目前相對城區商鋪來講,其售價也相對較低,適合個人投資。另外,一些商住辦公樓的底商,由于中高檔商住樓或寫字樓多處于中心商務區,相對客流較大,人口消費素質和租金承受能力較高。但一般商廈商鋪劃分的出售單元面積較大,總投資額度也較高,投資門檻也較高。而購物中心或專業市場席位型商鋪(如螺螄灣國際商貿城、大商匯建材市場等),一般面積較小,投資門檻相對較低,有一定收益承諾保證,適合個人長線投資。但是從市場經驗來看此類型的商鋪承擔的風險也是較高的,因為它需要發展商進行準確的市場定位、完善的經營管理,有力的市場推廣等,如果缺乏準確的市場分析,定位混亂,加之招商渠道不暢,缺乏經營租戶支持,致使項目建成后無法正常開業或虧損經營。

有關專家表示,投資者要選擇商鋪投資,需要在了解不同商鋪在價格、收益及風險等方面的差別基礎上,再根據自身的經濟實力、抗風險能力及對今后的回報預期進行綜合性比較,再做出抉擇。比如說需要風險低一點的,就可以投資社區底商;而像回報率高一些,則可以尋找商業街的商鋪機會。
2 在哪兒投?

選好地段最重要

買住宅,講究“地段,地段,還是地段”,投資商鋪就更講究地段了。商鋪的地段一般有三類:第一類是成熟的中央商務圈;第二類是成型中的商圈,多為遠郊的專業大型商業地產項目;第三類是住宅小區內部的商鋪。

首先說說成熟的中央商務圈的商鋪,如昆明的三市街、白塔路、青年路及小西門商圈中的商鋪,它們一般已在市場上連續經營5~10年或更長的時間,被市場充分認可,有穩定的客戶源和高出租率;其次,它的商鋪在經營品類的分工上已形成一定的商業集群,它們互為補充,商業品種繁復充實。從投資收益來看, “中央商務圈的商鋪”經歷了商業經營最重要的“市場培育期”,用行話來說即“養市——放水養魚”。但是,其租金及購入成本也高得嚇人。據榮城房產統計,目前整個三市街商圈很少有商鋪對外出售,其平均租金約在350-600元/平方米/月,租賃成本高昂,如果沒有豐富的經濟實力,投資者唯有望鋪興嘆的份。

相對于中央商務圈內高昂的鋪面租金,處于成型中的商圈的鋪面價格和租金還處于市場培育期,租金及售價定位就顯得便宜多了。但是它卻面臨著一個致命的問題,就是市場的養商期。對于商鋪而言,這是個不可“跨越”或省略的必然過程。少則一年,多則幾年的養商期,對于買家來說是個不可預知的過程。因此,在下手購買此類商鋪前,首先要對開發商的商業運營能力及商業業態情況了如指掌,有著足夠的抗風險能力再擇機而入。

社區商鋪不同于主題商場,日后的經營要投資者自己負責。即便一味出租,為了保證租金收益,也要明白把鋪租給哪類店家最合適。 因此,市民投資社區商鋪時,主要考慮的是社區的居住人口數量及居民收入水平,社區商業結構及周邊商業布局也要心中有數。 在經營面上,與日常居住生活有關的方方面面需求都可涉獵,最好做到錯位經營、突出個性。服務方式也不容忽視, 如果商家肯提供送貨上門服務,搭建熟客網絡,籠絡回頭客,經營也自然能穩定。
3 什么時候投?

提前介入,搶占購鋪先機

有很多人知道投資,卻為找不準合適的產品發愁,有的人找準了產品卻遲遲不敢“下手”。其實,對于投資,是很講究技巧的,尤其是商鋪投資,理性的眼光必不可少,下手的時機把握也很重要。

投資商鋪就是投資未來。因此,對于想要投資商鋪的市民來說,買商鋪前一定要提前打量。至少要提前多長時間?業內專家表示,最好在項目才開始進行宣傳時就與開發商接觸,搶占先機,預留位置。道理很簡單,處于成熟地段的商鋪大家都能看到,很多消費者在其尚未推出之前就搶訂一空。而正處于發展中的區域中的商鋪,又或是生活配套不太成熟的社區商鋪,也需要具有前瞻的眼光,這就要求市民對區域五年內的規劃發展、未來定位及交通利好消息有所了解,從政府的定位及規劃中提前發現商機。對于一些地段不錯的社區商鋪,市民也可以提前介入。業內人士表示,介入的最佳時間為此樓盤剛進行形象宣傳時,提早訂鋪,采取提前交預留金(但一定要注明可以隨時退)的方式把好位子。

當然,以上說的都是對商鋪所處地段看好的前提下,市民可以采取先下手為強的方式,購買商鋪。如果市民對于此片區的商鋪前景十分迷茫,而政府對于相關區域的規劃及發展也還未確定之時,商鋪的投資潛力分析就很不明朗。尤其是一些遠郊片區的大型的商業地產項目,其在面向市場推售之時,開發商的招商能力還未顯現出來。那投資者唯一可以做的,就是需要和銷售人員保持熱線聯系,隨時打電話關注,一旦有戲,馬上交錢搞定。

除此以外,在投資商鋪之前,市民對于自己的風險承受能力也需有個評估。小區商鋪回報率一般在6%~10%,如果低于6%,其投資價值就值得商榷。大型商業項目中,商鋪面積以50~70平方米為佳,容易入市也好轉手;最后, 對于商鋪所在地段的考察及片區內商業網點的分布情況,市民也得做個小小的功課。因為片區內的商業網點越稀缺,就越能顯示出商鋪的價值,即使現在不旺,將來升值前景也很可觀。
4 怎么投?

先判斷商鋪價值再決定

商鋪的投資方式主要有兩種,一是購買,另一種則是租賃。

購買商鋪分為上市初交易購買和二手商鋪購買。上市初交易購買即投資者從開發商手里購買的、尚未投入運營或已經投入營運但產權依然在開發商手里的商鋪購買形式;而二手商鋪購買則是指投資者從別的商鋪投資者手里購買商鋪的商鋪投資方式。上市初交易購買方式發生在投資者與開發商之間,顯然商鋪投資者在投資過程中面對的大多是擅長房地產市場運作的開發商,商鋪投資者能否透過開發商對該商業房地產項目的包裝,對該商業房地產項目的價值作出準確的判斷,目前似乎并不是一件容易的事情。因此商鋪投資者在此過程中的辨別能力、專業能力將決定其投資成敗及投資收益的高低。而二手購買方式發生在商鋪投資者之間,所以與原始商鋪購買方式不同。在這種商鋪購買方式中,商鋪投資者需要判斷擬購商鋪的價值,如果需要也可以委托專業商鋪咨詢機構進行指導。

商鋪的租賃方式一般來說分為直接租賃和轉租兩種。直接租賃是指投資者從商鋪產權方直接租用商鋪的投資方式。轉租則是指從商鋪租戶手上租商鋪的投資方式。在商鋪直接租賃的方式中,投資者往往以比較低的租金將商鋪租下來,再轉租,進行直接租賃的投資者如果不能從商鋪產權方拿到足夠低的租金,那么這種投資的可行性是值得懷疑的。如果租金太高,和市場租金之間的差距不大,那么在加入市場費用及管理費后,極有可能發生投資虧損。轉租投資的情況比較少發生,而且操作難度也比較大,畢竟經過轉租后,留給投資者的利潤空間已經很少。另外,目前市場上還存在一種“轉讓”的租賃方式,即給正在經營的商鋪一筆費用后,再通過商鋪的產權方租用商鋪的投資方式。這種方式與轉租一樣,由于需要給予前任租戶一筆轉讓費,不僅投入成本大大增加,利潤空間也會變小。

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