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投資商鋪如何升值

http://www.yslfoods.com  2015/3/12 0:00:00 來源:
影響商鋪升值因素
  商鋪較高的投資潛力刺激了一部分投資者從股票、住宅,轉向商鋪。根據上海中原物業代理有限公司分析,影響商鋪升值的因素主要有以下幾點:

  零售業帶動商鋪中國入世后,零售業將在三年內逐步向外資開放。在這段時間內外資零售業將大舉進軍中國市場,內資零售業也加緊“圈地”步伐,特許加盟的形式大大加快了零售業的擴張步伐。據2001年11月零點調查與指標網的調查結果顯示,最適合進行特許連鎖經營的行業是零售業(43%),其次是服務業(23.9%)和快餐業(22%)。值得關注的是,家電等專業連鎖店快速的發展引起了業界的重視。因此,未來一段時間內對商鋪的需求將有較為穩定的增長。需求主要集中在便利店、大型超市與賣場、連鎖餐飲、品牌專賣店等。

  人氣指數大量客流為商業帶來活力。位于商業繁榮地區的商鋪,客流量的走高帶動了商業興旺,為投資商鋪帶來很大空間。因此,選擇商業地段的商鋪就要特別注意來往的客流量;位于小區內的商鋪,小區人氣興旺與否是很重要的因素。住宅小區內業主多,就意味著消費需求多,開個商鋪做生意有得好做,投資商鋪也就有得好賺。關鍵之處在于,小區必須具備一定規模。例如,萬科城市花園的優詩美地的商鋪已漸成氣候,成為投資者的投資熱點。

  地區潛力商業氛圍濃的地段,商鋪會有較高升值潛力,反之亦然。在市政動態方面,滬上著名的商業街南京路和淮海中路將引來新一輪改造。南京東路邀請國際著名咨詢公司麥肯錫進行長遠目標定位,到2010年,把南京路建設成國際一流商業街。淮海路請來仲量聯行為其進行一期商業改造規劃,計劃將淮海路建成更為時尚的商業街,屆時將有更多國際一流品牌旗艦店一路排開。上海中心城區繁華商業街上第一座大型公共綠地--5萬平方米的四川北路大型綠地建設方案已經敲定,2002年建成后,四川北路商業街商業布局和檔次都將進一步擴大和提升。因此,上述地區的商鋪有一定的升值潛力。

 商鋪投資種類

  商鋪投資的種類可以有很多種分類的方法,按照商鋪的開發形式對商鋪進行分類,具體分類如下:

  1、商業街商鋪投資;

  2、市場類商鋪投資;

  3、社區商鋪投資;

  4、建筑底商商鋪投資;

  5、百貨商場、購物中心商鋪投資;

  6、商務樓、寫字樓商鋪投資;

  7、交通設施商鋪投資

  投資商鋪五要素

  投資商鋪應主要考慮位置、規模、價格、回報和使用率五要素。

  位置  與住宅不同的是,投資商鋪的目的是為了賺錢,因此有時盡管兩個商場相距只有咫尺之遙,但購物的客流量卻相差千里。因此,作為商鋪的投資者絕不能貪一時的價格便宜而買下一個“包袱”。

  規模  具備優越的位置才能聚來人氣,才擁有獲利的基本條件,而商場的規模是匯聚人氣必不可少的條件。首先,因其規模大才能“吃、喝、玩、樂、購”我全有;其次,才能引來大商家進駐,帶旺其他鋪面。尤其是現代商場已逐步向“大而全”方向發展。如果商場不具備一定規模,各種新型的經營方式無法展開,同時也限制了人流量。

  價格  多數商場位于繁華鬧市區,這里寸土寸金,因此,商鋪價格自然不菲。但是商鋪價格絕不可以“貨比三家”,貴自有其貴的理由。試想在非商業區買一個鋪位,價格可能只有繁華鬧市區的一半,但因為保證不了人流量,顧客稀少,很可能買了商鋪后干賠不賺,最后轉手都無人敢要。

  回報  投資商鋪者主要分為自用和真正意義上的投資者。對前者來說,以銀行按揭形式購買一個鋪位,每月月供與租金相差不多,與鋪租位不同的只是多付一個首期款,而日后商鋪歸為己有,使經營成本大為降低,與同行競爭力增強。對后者來說,投資風險前三年由發展商承擔,收益與銀行儲蓄利率相比相差無多,但一兩年后租金大漲卻是儲蓄無法比擬的。
 投資商鋪技巧

  商鋪吸引投資者的主要原因是在于其誘人的投資回報。要使商鋪長盛不衰,取得豐厚利潤,可要從最初的選購商鋪開始,但是如何在商鋪選擇上就處于有利地位呢?商鋪選購要考慮的內容很多,有經濟環境、有商鋪的房地產因素、商業因素,還有供求關系以及投資市場的資金狀況等,下面就獻上12個小技巧,以供參考。

  技巧一:選擇適當的行業類別

  位于交通運輸站的店鋪,應以經營日常用品以及價格低較且便于攜帶的消費品為主。位于住宅附近的商鋪,應以經營綜合性消費品為主。位于辦公樓附近的商鋪,應以經營文化辦公用品為主,且商品檔次應較高。位于學校附近的商鋪,應以文具,飲食,日常用品為主。

  技巧二:有“傍大款”意識

  即把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近,甚至可以開在它的旁邊,不僅可省去考察市場的時間和精力,還可以借助它們的品牌效應招攬顧客。

  技巧三:選取自發形成某類市場的地段

  在現實生活中,管理部門并沒有對某一條街、某一個市場經營什么做出規定,但在長期的經營中,某條街會自發形成為銷售某類商品的“集中市場”。

  技巧四:選擇有獨立門面

  有的店面沒有獨立門面,店面前自然就失去獨立的廣告空間,也就使你失去了在店前“發揮”營銷智慧的空間,這會給促銷帶來很大的麻煩。

  技巧五:了解商鋪周邊民眾購買力

  購買力是依附人而存在的,購買力的數量、質量決定了其所在商圈內的商鋪的基本價值。當然,在那些消費能力強的購買力所在區域,商鋪的價值高,獲得的成本也相應較高。

  技巧六:看人流量

  商鋪收益最終決定于人流量。真正支撐商鋪的是固定人流,其次是流動人流、客運流(公交、地鐵站)。

  技巧七:選擇路邊店

  商鋪位于一條道路一側,擁有道路,來回兩個方向的客流,價值低于路角店,是商鋪中最常見的臨街狀態。

  技巧八:選擇好的建筑結構

  建筑結構的形式多種多樣,理想的商業建筑結構為框架結構或大跨度無柱類結構形式(如體育場館),其優點是:展示性能好、便于分隔組合、利于布置商場和商品。

  技巧九:了解開發商

  選擇品牌開發商來確保資金安全是投資的一個重要方面。實力雄厚的開發商采用完善的開發流程,擁有眾多的合作伙伴,這對項目的商業前景本身也是一種保證。

  技巧十:周邊交通便利

  理想狀態下的商鋪或商業街市應具備接納各種來客(購買力)的交通設施,即商鋪周邊擁有軌道交通、公交車站點,還具有停車場。

  技巧十一:看商鋪的前景商業環境

  考慮投資商業物業要有發展的眼光。有一些看似位置較偏的鋪位,雖然前期租金很低,商戶難尋,但時機成熟之時,就可以將商鋪高出買進價幾倍價錢售出。

  技巧十二:把握投資時機

  從總體上說,經濟形勢良好,商業景氣、商業利潤高于社會平均利潤,這個時期未必是投資商鋪的合適時機,在商業發達地區或商業繁榮的時期,投資者商鋪選址的空間很小,而且獲得成本很高。反之,在有發展潛力的區域內,商業氣候尚未或正在形成中,是商鋪投資的合適時機,投資者可以在較大的范圍進行商鋪選購。

  購買商鋪注意事項

  1、商鋪安全性

  商鋪有無租約及租約到期日。例如,有租約的商鋪必須明確原承租人放棄優先購買權,劃撥土地上的商鋪在購買后還必須補地價等。

  2、租金調幅

  以5年租期的租約為例,前2-3年租金不增,從第4年開始逐步遞增。租金增長的方式一般選擇以下兩種:累計遞增,即每年租金按照遞增比例遞增,但是遞增基數以前一年租金價格為準;環比遞增,即每過一段時期(一般3年左右)租金上調。

  3、租金價格

  商鋪租金除了要符合自己的購買承受力外,還要與周邊商鋪和同類產品作比較。

  4、商鋪貸款

  相關政策一般商鋪貸款總額不超過300萬元,貸款額度最高為6成,期限為10年。

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