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電商沖擊傳統線下經營 中山女人街三成店鋪求轉讓

http://www.yslfoods.com  2015/5/18 0:00:00 來源:
“五一”期間商品房成交近3000套,環比大漲四成。雖然樓市成交量整體反彈迅速,不過記者走訪市場發現,中山的商業地產市場卻呈現出冷熱不均的現象。據悉,當下中山商鋪市場售價和租金普遍看漲的趨勢早已不在,和幾年前相比,不少二手商鋪不僅沒漲,價格還跌了,位于商業街上的商鋪價格下跌20%的為數不少。

  俗話說“一鋪養三代”,曾經在市區繁華地段租一間店面,做點小生意,是不少人的生存之道。如今,隨著電子商務的迅猛發展,傳統零售消亡論甚囂塵上,產業鏈上正大規模布局商業地產的開發商,迎來的究竟是機遇還是風險,實體商鋪的投資價值是否會由此打上問號。


  統計數據顯示,中山目前商業地產市場存量或超10萬套,已經遠超商品房住宅7萬套的保底存量,在多個大型商業綜合體相繼落成,大量商業地產涌入市場的同質化競爭下,商鋪是否還有投資價值,其未來的增值空間又在哪里?

  200多家商鋪近70家已關門

  “現在這條街上共有200多家店面,差不多有70多家已經關門停業,門上都張貼著旺鋪轉租轉讓的廣告,剩下的100多家店面也不過是在苦苦支撐。”陳伯是中山本地人,在民族路經營服裝店已近30年,對這條中山“女人街”的興衰也了然于胸。

  商業街是一種古老而傳統的商業地產存在形式,一些特色商業街也成為當地的一張名片,一如廣州的上下九步行街,上海的南京路,對中山來說,其代表便是老城區的孫文西路及其臨近街區。近日,記者在孫文西路、逢源街、民族路等傳統步行街進行走訪,發現因地段、規劃、交通等多重原因,這些商業街店鋪的經營狀況差別頗大、店鋪的價格隨之起伏,不過總體而言,呈現下跌趨勢,尤以民族路步行街最為突出。

  “巷口有家店面在今年內先后關門了4次,做什么都不行,關鍵是沒有人氣。”在民族路經營箱包店的老板阿良說,“你也看到了,對面一眼望去,關門的店鋪都不下10家。店鋪租金也從高峰期的五六千元降到了現在的兩三千元,可還是轉租不出去。”記者隨機撥打幾個轉讓店鋪的電話,因處于老城區,店鋪產權較為復雜,更多店主選擇轉租,30—40平方米的店鋪月租普遍在兩三千元左右。記者詢問轉讓店鋪的緣由,其中“受電商沖擊、人流量少、競爭壓力大、生意不好做”是這些店家提及最多的詞匯。

  臨近的孫文西路步行街和逢源商業街則情況相對要好一些,但也隔三岔五有店鋪轉讓信息。“12年之前,可以說是一鋪難求,現在很多店鋪也出現經營困難的情況。”在民族路步行街經營服裝近10年的陳森告訴記者。

  開盤當日近九成社區商鋪已售出

  與商業街普遍不太景氣的情況相比,社區商業日漸成為投資的新寵。因為社區商鋪距離居民最近,最能讓居民面對面實現體驗消費。

  據了解,社區商業分為社區底商、鄰里中心型商業和社區購物中心三種。其中最常見的就是社區底商,這也是住宅開發商為解決商業配套采取的常用辦法;鄰里中心型商業一般為單棟建筑或內街型商業街,大多由開發商自持,通過統一招商運營,有效地進行業態組合和商戶篩選,這能夠避免商戶同質化問題,且保障投資者的租金收益;其中,社區購物中心通常體量較大,涵蓋了各類生活配套,尤其增加了休閑餐飲、兒童體驗、美容養身、娛樂休閑等體驗型業態,是最為常見的社區購物中心。

  去年底開盤的雅居樂御濱名門項目,其打造的逾20000平方米濱江休閑商業街區優活城一推出就引起了市場的關注。據悉,在該項目開盤不到一個小時,沙盤前已經圍滿了買家,大家紛紛爭搶濱江旺鋪。雅居樂方面透露,商鋪開售時公司還進行了商鋪下訂可享受88折優惠,在此優惠推動下,僅開盤當日,接近9成的商鋪已售出,而面市10天后,銷售額已超1.5億元。

  5月14日上午,記者走訪了位于東區的幾家地產中介,包括家家順、滿堂紅和億通置業。當記者表示想購買商鋪投資時,三家中介均表示鋪源有限,選擇余地不大。“目前的商業地產項目,都是開發商打包銷售或整體招商,市場上的散鋪不多。”家家順房地產經紀公司的一名朱姓置業顧問告訴記者。

  可以看到,城市中心城區的商業設施接近飽和,競爭日趨白熱化,提升空間有限,這恰巧給社區商業的發展提供了更多的機會。合富輝煌中山公司市研經理謝仲娟表示:“城市化進程的加快,居民外遷和新建居住區不斷增多,這些區域的商業設施相對不足,市場空間和消費需求巨大,社區商業順應這種需要會快速發展,有效填補社區內商業業態的缺失,社區商業將是商業地產投資新寵。”

  目前是投資商鋪的窗口期


  合富輝煌中山公司市研經理謝仲娟:

  2013年以來商業供應量大幅走高,市場庫存急增,而商鋪尤其是社區商鋪的數據也在不斷上升。過去中山投資者對商鋪是十分熱衷的,但存量增加后,許多商鋪卻出現了有價無市的情況。

  相比住宅而言,商鋪投資與經濟關聯度較高,其周期相對滯后,受政策影響較小。但近期利好政策的推出,會在投資者的心理預期上起到一定的帶動效應,從而影響商鋪投資成交。鑒于庫存壓力,這將促使商業地產開發商拿出更多的優惠來引導投資轉向商鋪。對于投資者而言,這將是一個難得的時機。

  商鋪和普通住宅不同的是,一個小區里的住宅雖然由于位置不同也有價差,但基本上的身價是一榮俱榮,相差幅度不會太大。而商鋪就不是這樣了,即使同一條街,面積、位置、面寬不同,是單層還是雙層,都會影響到一個商鋪適合的業態、租金價格和售價。因此,有的商鋪因為周邊一些業態的調整,找不到可以承租的下家,也容易出現降價的情況。

  投資社區商鋪,最重要的除了看社區的規模,還要看社區的人群聚集效應。即使是大型社區,假如人群不是常住型,消費力自然不穩定;即使是大型社區,假如商鋪規劃、招商定位不合理,引入的商家也無法帶動人流,社區商鋪自然也難以聚集人氣,商鋪價值難被看好。好的社區商鋪,不僅能吸引社區內的居民消費,更能吸引社區外的居民消費,這樣的商鋪轉手能力更強,價值會越做越高。

  市民投資意欲日漸增強

  滿堂紅地產總經理陳曉華:

  從去年的數據看到,整體的商鋪成交均價有輕微下跌的趨勢,這可能與供應量有關。今年預計還是有不少商鋪物業推出市場,預計未來的成交量方面會比較可觀,但由于供應量多,存在競爭,因此預計售價保持平穩。目前從我們掌握的情況來看,市民對商鋪的熱度有所上升,投資商鋪的意欲不斷增強。

  未來,服務于周邊的生活人群、有一定的客源的社區商鋪將是受到電商沖擊最小、比較被看好的一類商鋪。但這必須建立在小區的商業有良好的規劃上。如果發展商一開始在規劃樓盤的商鋪配套時,只是為了建配套而建配套,并沒有好好地規劃,并且一心想著散賣了事,并沒有要經營的想法的話,最終也有可能會導致社區商鋪的空置。

  在社區商鋪的選擇上,除了大型住宅小區外,一些依傍在大型購物中心附近的社區商業街,或者交通樞紐附近的社區商鋪將會是好的選擇。大型購物中心旁邊的社區商鋪可以做一些購物中心里面比較難實現的服務業態,如美容、傳統的小食店這些。同時,投資者在選擇商鋪時,如果該商鋪具有餐飲的功能,即有煙道、下水、洗手間等的設計,則以后租賃會更加靈活、好租。如果是面積較大的商鋪,則切記商鋪的進深不能太深,不然將會不好做生意。


  商鋪的回報率是投資者最為關注的,買商鋪就是為了獲得收益,商鋪的價值最終還是要通過租賃實現,而租賃就要考慮租給誰,租戶也是影響回報率的關鍵。不同的租戶對商鋪有不同的要求。比如,開餐飲的就需要有上下水、動力電、煤氣、排煙設施。最好選擇通用性較好的商鋪,在租賃時選擇的空間較大。

  由于商鋪受地理位置以及人流量等影響較大,價位差異也相當大,因此投資回報率也會不同程度地受到影響。投資中除了投資者購買商鋪的初始費用外,還應包括稅費、貸款利息、物業管理費用、取暖費用、折舊費用,甚至還有通貨膨脹帶來的價格貶值和央行加息后帶來的利差等方面的因素。同時,投資者還必須考慮到商鋪有一定的空置期。

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