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赴美投資商業地產兩年 鄂爾多斯煤老板投資300萬美元收益翻番

http://www.yslfoods.com  2016/6/9 10:04:00 來源:
四年前,一個機緣巧合的機會,鄂爾多斯從事煤礦業的商人李波投資了美國華盛頓(大華府地區)的一個商業購物中心項目,項目成本600萬美元,其中土地425萬,一期開發費用175萬。李波投了300萬美元,剩下300萬項目方美國美隆集團(Meladongroup)通過借貸取得。2014 年底,業主 Meladon Group 引入另一家澳洲基金 Rinsurance Group of America,以 5000 萬美元買斷整個項目,李波成功退出。

  美隆集團合伙人劉子洵在接受21世紀經濟報道記者專訪時直言,他愿意把故事說出來,并非鼓勵中國人赴美投資,而是希望借此給更多的機構或者個人投資者一個窗口了解美國商業地產開發的投資過程,從而有助于投資判斷。

  購物中心歷時五年

  這是一個典型的美國商業地產開發融資案例。根據劉子洵的描述,項目先招商再引入資金開發。由于美國的法律法規、風險控制等比較嚴謹,項目周期比國內長很多。他介紹說,購物中心盡管只占地90畝,但從買地到竣工,招商、開發與資本引入,前后歷時5年時間。

  而最初600萬美元的項目經過兩輪募資,目前已經估計9000萬美元。李波在2014年底第二輪募資時退出,當時項目估值已達5000萬美元。

  2010年開始,劉子洵的團隊就對這個購物中心地塊展開了國內融資路演。劉子洵在國內與一個私募團隊進行了商業洽談,這個團隊的合伙人均是國內知名機構,有多年從業經驗,雙方溝通結果是合作一個基金投美國的房地產,但最后由于外國人在美國投資的稅務限制——有比較高的稅務要求而作罷。

  據劉子洵透露,美隆集團在拿這個項目之前,一直在尋求資本,光是美國本土的投資機構,就聯系了將近200家,但最后都是因為大環境的關系,始終沒人投這個項目。此外便是做調研。比如,為了尋求旗艦店,開始接觸不同的旗艦店,他說:“旗艦店的選擇根據華盛頓地區人口分布、收入分布、年齡分布來定。”

  據透露,在美國項目立項,有一個比較嚴謹的流程,政府會從法律角度衡量風險。比如當地政府會組織聽證會,聽證會由9個委員組成,項目定位要通過委員們的聽證。在這個過程中,項目的財務模型逐漸得到完善。

  2012年4月,項目確認后,美隆集團簽署土地買賣合同;8月,劉子洵和他的兩個合伙人通過近1000多通招商電話和無數的電子郵件,終于確定Harris Teeter,作為旗艦店進駐,使這個項目成為一個副食品超市為主的購物中心,而且因為harris teeter的信用級別,這個購物中心定位為甲級資產。同時因為有了Harris Teeter這樣的知名品牌作為旗艦店,購物中心后續招商變得容易,隨后簽下富國銀行,同時也簽下很多美國當下知名連鎖品牌。

  鎖定旗艦店Harris teeter、富國銀行,并取得這兩家旗艦店意向書。意向書里面明確談好了租金和租用面積,租約的年限,印證了財物模型與贏利模式。

  與此同時,美隆集團請建筑設計師和土木工程設計師開始對項目做規劃和設計,同時開始接觸投資方。

  因為有上述兩個租約,投資人能看到這個項目的前景,同時開始接觸銀行并順利貸款。項目土地合同價格420萬美元,占地面積約90畝地(13英畝),建筑面積5萬平方米,總共資金需求600萬美元。

  這時候,李波的300萬元就恰好對接上。2011年的時候,李波及其另外兩名合作伙伴在美國考察了一段時間,手頭上可投資金額高達一億美元,最終只有李波看中了這個項目,并投資了300萬美元。





  到了2013年11月份,項目取得了當地政府的開發許可,同時因為有旗艦店的租約,土地價格增值為1200萬美元;2014年10月份,項目開始尋求B輪融資,澳洲資本(Rinsurance Group of America)進入,美隆集團與之成立新的項目公司,RGA投入2000萬美元,美隆擔保剩余的3000萬元的建筑貸款買斷李波在項目一期的股份。按照協議,李波分兩年拿到300萬美元,實現投資收益翻番。

  2014年11月份項目二期開始施工,2016年8月份項目即將完工,可以馬上實現年純租金收入450萬美元,購物中心此時估值將近9000萬美元。美隆希望今年把購物中心賣出去,實現項目退出。

  劉子洵介紹,類似這樣的購物中心,因為其租戶的良好信用級別,買家基本是保險公司、房地產基金,退休基金這類的機構投資人。

  開發商的商業模式挑戰

  據了解,在美國華府地區,大多開發商做住宅開發這樣低門檻的項目,小部分開發商做商業地產開發,但是是代業主開發,掙5-10個點的收入。像美隆集團這樣自己找地,找資金,自己開發建設的商業地產開發商可能不超出15家,因此在與資本接觸時,被選中的幾率要高一點。

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