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論商業地產項目開發誤區之前置設計的錯誤

http://www.yslfoods.com  2016/6/16 8:56:00 來源:新浪地產
 我國商業地產開發呈現的亂象絕大多數都是“先開發建設后定位招商”,草率規劃建設的前置導致后期招商、銷售以及運營等一系列問題出現,因為草率規劃建設的商業建筑物難以滿足當今現代商戶的多樣性、個性化的經營需求。

   國內商業地產的開發流程大體延續了住宅地產的開發模式,即摘牌拿地后受老板旨意委托一家建筑設計公司開始按照當地政府主管部門批復的該地塊經濟指標進行地塊的前期規劃設計,方案報規通過后繼而進行建設施工,多數的開發商都是在項目建設過程中或建好后才開始考慮研究項目真正的定位方向問題,而定位的目的就是為了找到一個概念,把商鋪快速的賣出去。銷售一段時間后,發現商鋪賣不動了,就提出售后返租、包租、保本回購等概念,因為要進行返租,就找商業招商公司進行招商,招商以后在調整、調整以后再開業運營。如果商鋪銷售還是不好,再繼續調整,周而復反的進行著。這是商業地產,真不是捏泥人!

   我這些年遇到的上述商業地產狀況而訴求到公司的案例項目還真不少,這樣的投資商或開發商核心目的是為投資回報,短期快速回資金,完全是為銷售商鋪而銷售。業績不行改頭換面在重新來,可是當今的客戶現在已經不是商業地產發展早期口袋里揣著錢不知道在哪投資的一個個“冤大頭”了,商鋪的消費者已經經歷了盲目進行商業地產投資的時代,已經變得開始逐步懂得商業地產投資風險了:項目散售誰來保障經營、招商有哪些品牌主力商家、項目如何定位、能否良性運營等等疑問,都在客戶投資前理性考慮了。殊不知,先期沒有經過縝密研策、綜合分析而設計的商業建筑物不可能沒有“不良的商業面積”,這些“不良的商業面積”賣給誰,誰會買?砸手里?自持經營招商又是問題,因為前置了設計,所謂的后期環節是不是調整起來就非常的困難了?!

   坦率的講,我國的商業地產開發商確實挺“苦”,一是“苦”在國內商業地產領域研策定位、開發建筑、招商銷售、運營管理、經營策略等方面的針對性指導政策太少,本身我國的商業地產開發相比國外發達國家起步就晚,加之地域各級政府的無序自利的導引作用使得商業地產項目多數陷入經營的困境;二是“苦”在我國的商業地產開發模式是從住宅地產領域逐步升級分離出來的,開發商摸著石頭過河既要充當資本運營者,又要擔負起部分商業運營商專業的角色,這恐怕難為開發商了;三是“苦”在商業地產專業從業人員較少,大都是半路出家逐步摸索干出來的,國內的高校開設有關商業地產領域的專業非常少,導致開發商團隊中無專業人員可用。商業地產的全程開發至最后的運營階段又是一個非常復雜、多面、全方位、立體化的知識交叉過程,很多開發商就是在缺乏商業地產知識的過程中前進,確實苦了他們。再加上一些不負責任、只為賺快錢(傭金)的代理公司的介入,上述這幾點結合在一起,操作這樣的項目能夠運作好才怪。

  
   商業地產項目經不起折騰,但是對于投資就要有回報的開發商來講,顯然在項目已經開發后就不管這些了。商業地產正確的開發是長期持有物業,通過商業的不斷經營和有效運營,使得商業項目有商機、有人氣、有固定消費,商業項目不斷增值,進而帶動租金的增長。但在我國現有體制下,散售商業地產恐怕成為現今開發商回款的唯一方法。更為膽大的開發商還有在現今散售集中商業的沖動,商業街區散售容易,但集中式商業散售從國內出現這種模式至今,能夠成功經營的恐怕也是鳳毛菱角。因為大部分開發商的思路就是:建、賣。

   “先當婊子后立牌坊”失敗的案例很多都是因為項目的形態與后期的使用功能嚴重脫節,我遇到的項目案例有立項按照寫字樓規劃設計建設的,后期完工發現公共區域、原來擬定的大堂面積非常大,想改成商業進行經營的;有是前期按照商業立項建設開發,由于散售商鋪業績非常差,后期改成寫字樓、酒店的;還有本身按照購物中心設計開發建設,后期變成超市大賣場的……這些失敗的案例都是規劃設計前置所造成的根源。一個商業項目沒有進行商業的市場研策定位就開始建造,沒有針對的消費客群、品牌的商家、競爭對手經營、未來入市后的預判等進行配置規劃商業物業功能而進行的建筑設計,建成后一定難以銷售、難以招商、難以經營。可這種現象在國內的大、中小城市的商業地產開發領域還是普遍的存在,以至于目前發展到現在我國的商業地產領域出現越來越多的死盤、爛盤、半死不活盤。

   其實,在當今開發商業地產項目已經不是拼商業品牌資源的時代了,因為中國可以用五年的時間模仿歐洲國家上百年的建筑外觀,同樣商業項目之間的品牌更迭或引進通過資本在當今是非常容易實現的,所以拼品牌已經不是優勢了。商業地產項目更應該走跨界之路、復合資源之路。滿大街同質化商業項目也不是品牌商所愿意看到的,做商業地產項目的前期研策定位,不光要從項目所在地的消費者消費支撐、地塊條件、規模體量、建筑容積率、競爭對手狀況、同質化經營的層面考慮,還要深層次的考慮項目的生存價值、對本項目其他業態的帶動性、地域的影響力、項目所在地商業模式的稀缺性、未來建成入市后與潛在競爭對手的優劣勢、開發投資價值的市場估值等內容層面進行深入研究,因為商業項目一旦建成,要再進行建筑設計上的調整,一是難度大;二是成本高;三是時間周期受影響;四是即使調整改動也不能完成徹底解決有關問題。項目實在不行,不可能像小朋友玩積木一樣推倒重來。所以在開發商做地塊價值開發之前一定是先進行研策定位,在進行方案規劃、建筑設計,否則就會留下商業項目永遠不能治愈的痛。

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