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五年有啥沒漲價?中心區公寓寫字樓

http://www.yslfoods.com  2016/8/18 9:08:00 來源:南方都市報
2萬元成交均價、2.59萬網簽單價、2.78萬簽約單價……
這些讓市場咋舌的數字,是特殊單位的個案也好,廣佛板塊整體漲勢的體現也罷,梳理禪城和桂城住宅成交均價走勢,可以明顯看到從今年開始一個猛烈的“抬頭”,目前千燈湖不少樓盤均價已經“破2奔3”,桂城住宅均價超過1.6萬元。
與之相對應的是,同區域包括商業公寓、寫字樓和商鋪,近年成交均價一路平緩甚至部分單位價格回落,目前中心區寫字樓均價仍在萬余元水平。
佛山核心區域的原本相對“供不應求”的住宅價格,在成交大漲后價格節節走高。庫存壓力山大的商業,價格低位徘徊但出貨仍舊步履蹣跚。
業內人士指出,商住倒掛現象值得警惕。消費者不宜盲目“追漲”,而投資者更不能簡單盯住“價格洼地”。
住宅:有單位以超過2 .7萬元/平方米成交
上周末,桂城千燈湖一套逾220平方米的帶裝修大戶型,以超過2.7萬元/平方米的單價成交,雖然該套單位尚未進入網簽系統正式備案,但是成交信息已經被銷售公司確認。
據業內人士介紹,該成交單位為樣板房,裝修標準較高。同時,“現在區域里這類大戶型產品不多,算是稀缺產品,所以定價自然也高于其他戶型。”
無獨有偶,同樣是千燈湖片區另一個樓盤,在上個月也有一套大戶型單位,以近2 .6萬元/平方米的單價錄入網簽。
“當然這些單位成交不代表整個區域的平均水平。但無可否認的是,部分單位挑高了板塊內價格的 天花板 ,會間接拉高后期產品的價格預期和走勢。”有業內人士透露。
這些讓市場咋舌的數字,是特殊單位的個案也好,廣佛板塊整體漲勢的體現也罷,無可否認的是,以上樓盤整體簽約均價邁過2萬元的門檻,已經成為事實。
據佛山中原市場研究中心發布的7月份成交統計數據顯示,上個月桂城整體住宅成交均價(按照網簽統計口徑)已經超過1.66萬元/平方米。與桂城相連的禪城祖廟街道,成交均價同樣水漲船高,達到逾1.36萬元/平方米。其中,祖廟街道季華路沿線有樓盤網簽均價已經接近1.6萬元/平方米。
商業:公寓寫字樓與4年前均價接近
在中心區住宅單價從今年開始一個猛烈的“抬頭”的同時,商用物業的價格卻仍舊在5年前的水平上下。
佛山中原發布的數據顯示,今年7月份佛山中心區商業公寓和寫字樓成交均價均為1萬余元/平方米,盡管比今年1月份的8字頭有所提高,但是仍舊約等于2011年和2012年的價格水平。商鋪成交價格還有所下降,7月份成交均價僅為近2.2萬元/平方米。
這種中心區商住價格倒掛現象,從區域不少指標項目的個案來看則更加明顯。位于千燈湖桂瀾路旁的一座商住綜合體,在2013年前后開盤時寫字樓單位定價達到1.7萬-1.8萬元,住宅單價約為1 .5萬元/平方米左右。目前同區域住宅單價已經達到1 .8萬元/平方米以上,但是7月份該項目寫字樓均價僅為1 .1萬元/平方米。
同樣,該區域商業公寓在兩年前開盤時價格約為1 .4萬- 1 .5萬元/平方米,但目前周邊商業公寓成交價格在1.1萬-1.2萬元/平方米之間。
“不可忽視的是,這幾年中心區寫字樓和公寓價格都在不斷走低,住宅樓價卻瘋漲了。”有業內人士直言。
同樣價格在近幾年呈走低態勢的還有曾經被稱為“物業投資里的奢侈品”的商鋪。7月份,禪桂中心區主力成交商鋪最高單價超過4萬元/平方米,比兩年多之前區域商鋪成交的“天花板”價格回落一半。而桂城千燈湖和桂城平洲等區域,不少商鋪成交單價仍在2字頭。
業界分析
商住價格倒掛“追漲”需謹慎
佛山核心區域原本相對“供不應求”的住宅價格,在成交大漲后價格節節走高。庫存壓力山大的商業,價格低位徘徊但出貨仍舊步履蹣跚。
佛山中原統計數據顯示,截至2016年7月末,佛山全市商品住宅庫存691萬平方米,消化周期從去年底的8.5個月,進一步下降至4.86個月。其中,南海前7個月中,有6個月表現為住宅成交大于新政預售。
但與之相反的是,整個上半年商用物業的成交量雖然同比上漲,但是仍舊趕不上新增供應入市的數量。數據顯示,上半年中心區公寓增量達到近32萬平方米。相對成交來說,“庫存”仍舊增加了超過4萬平方米。而寫字樓成交量不到1 0萬平方米,新增量達到1 6萬平方米。目前中心區寫字樓庫存接近1 50萬平方米。
在這一供需表現下,中心區的住宅價格被一路推高,而商業公寓和寫字樓等商用物業的價格一直在低位徘徊。
出現“商住倒掛”,業界共識為同樣的區域內,住宅價格高于商用物業,明顯的價格倒掛值得市場警惕。
 
有業內人士指出,商業的價格走勢受到區域的經營回報、經濟活躍度等等因素制約,且與產業發展以及買方資產配置考量等相關,買賣雙方價格雙向影響因素較多,但是住宅成交受到短時間供需和區域定價走向的影響因素更大,階段的需求放量和價格上漲,容易引起消費者進一步“追漲”,此舉會間接循環助推區域樓價。

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