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房地產信托融資鏡像:部分融資成本升至12%

http://www.yslfoods.com  2017/2/17 14:33:00 來源:

房企融資正面臨寒冬。作為理財資金投向房地產的主要通道,房地產信托通道業務明顯收縮。一家中型信托公司人士稱,2月份房地產信托通道同比收縮約20%。

受此及春節因素影響,房地產集合信托規模下降。Wind數據顯示,1月份共發行房地產信托規模為69.64億元,環比下降40.45%。

通道業務萎縮的同時,主動管理的房地產信托業務則有回暖趨勢。房地產信托可劃分為兩部分,一是銀行、券商等公司的業務出于規避監管等因素借道信托渠道的通道業務,另外是信托公司主動尋找并管理房地產業務。

“現在介紹給我們的房地產業務增多。過去一些上市房企不太愿意拿抵押物或折扣率偏高,現在條件則明顯比過去寬松,業務比以前好做一些。”華北地區一信托公司副總稱。

西北地區一信托公司副總稱,總體來看未來房地產信托規模增長不太可能。一是條件不具備的明股實債融資收緊,因為很多明股實債項目都是項目還沒有達到“四三二”要求(四證齊全、具備二級資質、項目資本金比例達30%);另外更重要的是現在通道業務被卡的比較緊。

“房地產信托通道業務縮20%”

Wind數據顯示,1月份共發行房地產信托規模為69.64億元,環比下降 40.45%,占比由上月的6.79%下降至本月6.77%。

“近期集合房地產信托發行及成立均有所降溫,一方面是受春節假期因素影響,信托公司放緩地產項目發行;另一方面,中央加大房地產調控力度,釋放對地產泡沫的擔擾,在弱經濟周期下房地產信托風險加大。”用益信托研究員帥國讓稱。

從更長期限來看,受宏觀經濟下行影響,自2015年以來房地產信托風險暴露等因素,信托對房地產業務已經相對謹慎。這與2012年左右的高增長形成較大反差。

信托業協會數據表明,2016年一、二、三季度房地產信托規模小幅攀升,而占比則逐季下滑,分別為8.71%、8.52%、8.45%。

雖然目前四季度數據尚未出爐,但多位業內人士均表示,伴隨著不斷加碼的房地產調控政策,未來房地產信托業務整體規模可能還會下降。

據記者了解,首先受到沖擊的將是房地產信托通道業務。2016年銀監會召開三季度經濟金融形勢分析會,對16個熱點城市進行了一次大體檢,其中包括“信托公司是否充當籌資渠道或放款通道”等內容。

近期的4號文稱,以嵌套投資信托計劃等方式投資于16個熱點城市的普通住宅地產項目,將暫不予備案。

一家中型信托公司人士對記者表示,因為貸款集中度、選擇股權投資方式等,有些銀行、券商資金不能直接給房企融資,而需要通過信托渠道。但今年開年以來這類通道業務壓力很大,2月份業務規模同比下降大概20%左右。

“銀行對項目審查尺度更嚴后,做的房地產項目就少了,相應信托通道這塊也會縮小。”一家華北地區信托公司副總稱。

“股+債”交易結構控風險

另一方面,主動管理的房地產信托業務則有回暖趨勢。業內人士分析稱,在信貸渠道趨緊后,信托等高成本融資渠道將作為低成本銀行信貸、發債等渠道的替代。

“現在介紹給我們的房地產業務增多。過去一些上市房企不太愿意拿抵押物進行信托融資,但現在條件則明顯比過去寬松,業務比以前好做一些。”前述華北地區副總稱。

據記者了解,房地產信托融資成本各異,抵押物充足、項目較好的企業融資成本約8%~9%,資質一般的企業約12%。

“過去我們一般看不到12%~13%的,現在又回來了,資金成本也有上漲趨勢。”一華北地區信托人士稱,“不過資金成本不會上升太高,因為現在企業的承受能力已經沒法和以前相比,另外太高的項目也不太敢做。”

雖然目前房地產融資政策趨緊,但于信托而言則是風險與機遇并存,而風險把控顯得尤為重要。

“過去可能只要有抵押物就能做,現在來看,還要更關注現金流變化,因為資金面緊,如果不能靠自身運營項目造血,未來還款可能會有困難。”前述華北地區副總稱。

國投泰康信托稱,如果未來房貸利率持續上行,疊加政府對部分城市投機購房限購限貸的鋪開,地產銷量或將持續下行,房地產業務風險可能加大。“信托公司應加強對房地產業務的風險控制,注重投后管理,謹防融資主體資金鏈風險。”

據記者了解,目前交易結構上,主動管理的房地產信托主要以“股+債”交易結構進行風險把控。華東地區信托公司風控人士稱,以股權形式進入后,能夠加強對融資方的資金流監控,保證回款來源。

目前,股權融資模式已被廣泛采用。2016年三季度,華夏幸福公告稱擬與華能信托簽署《霸州青旅增資協議》,內容為華能信托設立信托計劃向其全資子公司霸州青旅房地產開發有限公司增資7億元,其中2.4億計入注冊資本,4.6億計入資本公積,增資完成后華能信托持股49%。

此后,華夏幸福又公告擬與華能信托、華福證券、深圳安創投資管理有限公司簽署類似《增資協議》,先后融資18億元、20億元、20億元。

用益信托網數據顯示,2015年涉及股權投資的房地產信托占房地產信托總額比例約為40%,到2016年上半年,該比例上升至45%。

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