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物管兼職中介 “李鬼勝李逵”

http://www.yslfoods.com  2017/2/28 15:36:00 來源:大洋網—廣州日報

日前本報一則小區自管的新聞引起大眾的高度關注,海珠怡樂路樓盤祈樂苑物管費低,3年下來可以節余五六百萬元。這個事例從另一角度說明物管業利潤水平并沒有想象中低。除了物管收費外,不少物業公司都開拓收入來源,“撈過界”從事地產租售。廣州市房地產中介協會有關人士向記者表示,房地產開發商如要涉足中介服務,有兩種選擇,一是由物業公司直接開展;二是單獨成立“中介公司”開展。根據廣州市住建委2017年初發布的房地產中介機構年檢通報情況,企業名稱中含有“物業”且辦理中介機構備案手續的,共有150家機構參加年檢,但還有35家未參加年檢。從記者調查的廣州市三十大二手屋苑來看,保利、萬科、中海、碧桂園等大開發商都已有專門部門介入地產租售業務,在保利心語、萬科金域藍灣、麗江花園,物管或者開發商附屬的地產租售業務部門成交該樓盤的二手房交易份額已達30%~40%,超越大中介在當地的市占份額;而在華南碧桂園,物管促成的交易已占據二手房的60%~70%,一騎絕塵。


  在記者調查中,有中介反映個別大盤出現索要紅包和指定飲用水供應等現象,一位在市區從事地產中介的陳小姐在朋友圈抱怨道:“××苑有的管理處人員,有的保安,追著要紅包太恐怖,現在都到什么時候了,還要紅包……開個水房門是他們分內的工作,我都不好意思啦。”對此,廣州市房地產中介協會有關人士認為,房地產開發企業選擇單獨成立公司開展中介業務,此類機構的運作與市場中各傳統中介基本沒有差別,均需參與市場競爭,競爭過程中是否具有優勢,更多的取決于能否為買賣雙方提供令雙方滿意的價格談判服務及優質的后續房地產交易服務等。如通過阻撓傳統中介帶客看樓以試圖提高自身成交機會,不僅無法滿足業主售樓的需求,還可能引起業主反感。

  文/圖/表:廣州日報全媒體記者 李鳳荷

  記者調查:

  大多數樓盤不難進

  個別小區物管成交“拗”贏中介

  物管公司是中介帶客看樓、房屋過戶交接所必須打交道的部門,在記者調查30大二手屋苑來看,絕大部分樓盤對于中介帶客看樓都實行嚴格的規定,出示工牌并校驗業主放盤信息是指定的舉動。不過在少部分小區,存在一定的索要紅包行為,且對中介帶客看樓的數目或進入小區的時間進行限制。據記者了解,一些小區曾經發生過其他服務人員假借名義入內“洗樓”派傳單,故此對中介或其他服務人員入內會登記進出時間。

  記者通過行業人士進行的匿名調查中發現,市區有三個大盤出現索要紅包或強買強賣的現象。兩個品牌樓盤物管方會約談周邊中介的高層索要紅包,如不給予紅包,將限定該中介每次帶客看樓看盤的個數以及時間,另一個則強行要求租用該樓盤商鋪的中介公司指定用某個牌子的純凈水,并必須每月預訂20桶。中介人士告訴記者,出于雙方友好關系,他們在春節或者節日期間有時候會主動給物管紅包,但數目都不算大,都是“意頭”而已,強行索要紅包的樓盤在廣州市并不普遍。

  7年前,記者到金沙洲某大盤踩盤,當時該樓盤剛入住不久,但物管處成立的租售中心已率先啟動,在小區內打出“業主成功放盤,免管理費×月”的橫幅。可見開發商對地產租售業務介入已久。

  從記者調查的30個樣本樓盤來看,過半數物管公司或開發商附屬的中介公司從事地產租售業務,而保利心語、萬科金域藍灣、麗江花園在當地市場占比已達三四成,最強的是華南碧桂園,原來物管“密密做”,已占據60%~70%的市場份額。按一個大盤一年300套房屋轉手來算,200套房屋的傭金落入物管的囊中。

  專家分析:物管近距離服務 優劣勢較明顯

  據廣州市房地產中介協會人士介紹,隨著廣州市二手房交易市場的快速發展,近年確有部分房地產開發商或物業公司在其樓盤成熟后,開始涉足“房地產中介服務”,為業主提供二手房出售或出租的放盤服務,在嘗試為業主提供更完善的物業服務的同時,嘗試增加企業收入。目前絕大多數業主在出售房屋時,都會選擇在多家中介機構放盤,如其房屋所在物業公司有提供中介服務的,業主也可能會選擇在物業公司放盤,以進一步擴大獲得客源的渠道,提高成交機會及成交速度等。物管公司近距離服務業主,可第一手接觸到業主房屋租售的信息,在與中介的競爭中占據信息優勢,不過,市地產中介協會人士認為,物管公司從事地產租售業務,在以下方面或不如中介公司:

  1.大多數兼營中介服務的物業公司,總體以“物業服務”為主,“中介服務”為輔,為控制人員成本,或“無專職中介服務人員”。

  2.物業公司辦公在“小區內”,較傳統中介街鋪獲得客源信息能力弱。加之,潛在買家已習慣通過中介獲得更多房源信息,進行房源及價格比較,以篩選更優質房源。

  3.缺少專職中介服務人員,則相應缺乏“通過網絡、電話等推銷房源”的營銷意識。

  4.未建立“中介服務提成激勵機制”或難以建立“與傳統中介激勵標準相當的激勵機制”,較難提高工作人員推銷房源積極性。

  5.缺少專職中介服務人員,較難為客戶提供交易流程方面的問題,因此其促成交易的機會較傳統中介更低。

  故此,房地產協會人士認為,此類兼營中介服務的物業公司,總體較難為業主提供客源信息,促成交易能力偏弱。

  中介:跟物管“拗手瓜”未必輸

  李小姐在華南板塊從事多年地產中介業務,她經常帶客進出錦繡香江、南國奧園和星河灣,物管對中介并沒有進行額外阻撓,平時帶客看盤都比較順利,經紀帶工卡或身份證即可看樓,當然業主也需要跟物管打好招呼。房屋成交后的交樓手續也比較順暢。她也曾聽說一些物管員工累積業主資源后會跳槽到中介行業,李小姐說她暫時沒有從物管行業過來的下屬。從與物管的競爭來看,李小姐認為中介行優勢在于網絡較大,可以給客人提供不止一個大盤的盤源,客戶的選擇性更大,對業主來說,由于中介網絡完善而獲得客戶資源更多,售出的速度也會相對較快。除非是認定一個樓盤的“忠粉”,買家都是會多個樓盤進行比較后再做決定,一個樓盤的物管公司未必有足夠大的網絡來滿足購房者的需求。

  東湖御苑去年曾經鬧過一個“烏龍事件”,一位業主在小區外接到中介派傳單,該小區一個低樓層朝向差的單位放盤價僅是“3萬字頭”,而當時小區周邊的江尚東山已賣到“6萬字頭”,為此這位業主冒充物管公司名義發出通知,稱周邊中介惡意誤導業主放低價。中介人士葉先生告訴記者,當時通知貼出來后引起電視臺記者的追訪,為此物管處已進行澄清。據他了解,東湖一帶的物管較少從事地產租售業務,與中介公司沒有形成直接的競爭。個別樓盤有些物管人員會做“私單”,工余時間促成買賣交易。葉先生表示,如果是物管人員“秘撈”私下成交二手房,不會通過中介端口進行網簽。

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