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關于規范房地產涉稅中介依法誠信納稅的思考

http://www.yslfoods.com  2017/8/3 11:12:00 來源:

近年來,隨著房地產市場的繁榮,房地產中介行業迅速發展壯大,對促進房產交易、刺激經濟快速發展起到了顯著作用。但業內良莠不齊,逐漸暴露出自律意識不強等諸多問題。其中,在稅收征管方面,依法誠信納稅的自覺性淡化,引發征納矛盾較為突出。作為監管部門之一的地稅機關,如何有效發揮自身監管效能,不斷改進稅收征管方式,實現房地產中介創新管理以適應新型稅收征管體制改革,成為目前二手房交易涉稅管理亟需解決的課題。本文就當前房地產交易涉稅中介存在的問題進行分析,并通過與發達國家的對比,提出加強房地產中介監管的建議。

  一、目前房地產交易涉稅中介普遍存在的問題

  通過調研走訪,綜合日常征管發現,目前房地產交易涉稅中介存在以下突出問題:。

  (一)信息不對稱,促使房地產中介強勢而為。目前,房地產交易市場面對的是廣大的自然人這個弱勢群體,由于對二手房交易相關稅收政策模糊不清,大多數人只能求助于房地產中介。這種信息不對稱現象使中介占據一定“優勢”,并逐漸演化為強勢,通過操縱價格、誘導欺騙、強制捆綁等方式,上演了一幕幕“黑色交易”,嚴重擾亂了正常的稅收秩序,侵蝕著國家的稅基。

  (二)發展不平衡,引導納稅人弄虛作假。走訪中發現,房地產中介發展極不平衡,盈利水平有高有低,甚至差別較大。為此,部分中介不僅爭搶房源,甚至弄虛作假偷逃稅款。有的中介引導納稅人提供虛假資料、篡改合同價格降低計稅依據,并收取所謂的“指導費”,以彌補盈利水平的不足;更有甚者,中介通過暗中幫助提供假離婚證等手段騙取稅收優惠,在買賣雙方中間各收取一定費用,使三方都得到一定程度利益的滿足,而給國家稅收造成損失。

  (三)業務不分離,導致買賣雙方無自主權。俗話所說的一手托兩家,是目前房地產中介運作的常態。房地產中介為促成交易,一方面幫助買家壓價,一方面幫助賣家推銷,中介實際上掌握了主動權,買賣雙方只能被動接受,導致整個交易的完成完全由中介主導,操縱市場價格、“陰陽合同”、納稅失信等,甚至已經成為了中介行業內的潛規則。

  (四)監管不到位,涉稅中介存在僥幸心理。對二手房交易稅收管理,地稅機關采取了相關有效措施加以控管,如分路段、房源新舊等設定最低交易價格“紅線”、實施誠信納稅保證書等,但各部門聯合監管不到位,整個行業多年來形成的頑疾難以得到徹底解決,許多涉稅中介采取各種不正當手段應對地稅機關,擾亂了正常的稅收秩序。

  二、通過與西方發達國家的比較分析問題成因

  西方發達國家的房地產中介行業發展較早,雖然與我國叫法各異,但其扮演的角色、發揮的功能都大體相當,通過與西方發達國家房地產中介行業的比較,能夠更好地分析我國房地產中介行業問題的成因,并提供有益的借鑒。

  (一)行業門檻過低。在加拿大,要想成立自己的經紀公司,必須要經過嚴格的考試,涵蓋了職業道德、法律法規、房屋結構、合同條款、物業管理、物業法、房屋估值等方方面面。首先要通過五門考試拿到臨時牌,兩年內再通過兩門考試才能拿到永久牌,但必須掛靠一家經紀公司,要想自立門戶,必須再考兩門。在美國,房地產經紀業是個非常特殊的行業,必須要持房地產經紀職業資格證才能從業。我國中介行業存在的種種亂象,歸根到底是行業從業人員素質不高,門檻太低,幾乎誰都能干,缺乏相應的職業道德和從業技能,自然成為了納稅失信的高發區。

  (二)行業自律不足。在美國,有兩個自律性行業管理的全國性經紀人組織:全國房地產經紀人協會和全國房地產中介人協會。兩個協會的宗旨主要是促進經紀人與立法機關、行政機關的協調溝通,經紀人協會與房地產業其它行業協會的交流,以及經紀人之間的溝通、協調,執業行為的約束,提高房地產經紀業從業人員的專業水平,保持從業人員的倫理道德水準以維持房地產經紀業的良好聲譽等。從我國中介行業現狀看,看似中介行業主管部門不少,但實際上真正管事的部門卻不多,使中介游離于監管的邊緣地帶。經調查,中介從業者也已意識到,想要獲得長遠發展,必須完成自我提升、自我凈化、自我跨越的過程。但中介行業內多年來形成的陋習已根深蒂固,需各職能部門聯合監管,才能徹底根除。

  (三)信譽形象缺失。在國外房地產買賣都是賣家和買家分別找不同的經紀人,各自代表買賣雙方進行交易。這就要求經紀人做到完全不偏不倚,對雙方都公平公正,否則很容易產生法律糾紛,并且在定價、稅金等各個方面努力塑造專業、可靠的形象,極其重視自身信譽。反觀我國的房地產中介,為促成交易,一邊勸賣家降價,一邊勸買家加價,進行期滿、誘導,并且以能夠提供虛假資料、虛假合同、虛假證件等逃避稅款來顯示自己的“能力”,完全不顧及社會信譽和自身形象。

  (四)行業監管不到位。在加拿大,房地產經紀業是一個受到嚴格監管的行業,罰款、停業、吊銷營業執照甚至成為被告的案例時有發生。在我國,針對中介行業的種種問題,2016年8月,住建部、國家發改委、央行等七部門聯合印發了《關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》,從規范中介服務行為、完善行業管理制度、加強中介市場監管三個方面,提出了16條政策措施,借此來規范房地產中介市場秩序,打擊違法行為。山東省政府轉發《意見》,并提出了11部門聯合監管的實施意見,但沒有出臺相關的實施細則,在地方職能部門落實上尚未形成合力。

  三、構建相關職能部門聯動的房地產中介監管新格局

  按照山東省政府關于轉發《住房城鄉建設部等部門關于加強房地產中介管理促進行業健康發展的意見》的通知要求,作為具有監管職能部門之一的地稅機關,要直面問題,敢于破題,真正建立一整套高效實用的房地產中介聯動監管模式,打造“一處失信、處處受限”的聯合懲戒機制,努力營造二手房交易市場良好的稅收環境。

  (一)摸清底數,確定納入獎懲信用中介范圍。一方面,結合工商、房管部門掌握的資料,進行實地調查統計,全面摸清轄區內房地產中介機構數量、規模,從業人員數量、基本情況;另一方面,國土資源和房屋管理局要加強房地產中介機構和從業人員備案,對市場形成有效的整肅,淘汰不法中介,更好地規范市場交易行為。通過上述調查摸底、掛牌備案等措施,最后確認獎懲信用中介名單,對不能備案、無法備案的中介,要由相關職能部門從中徹底剝離,不能濫竽充數。

  (二)細化指標,實施涉稅中介信用評定辦法。對進入信用名單的中介開展星級評定。評定可由工商、房管、國稅、地稅多部門聯合開展,經過機構報名、專家評審等環節,對參評的房地產中介機構的社會誠信、服務水平、執業能力、服務績效等方面進行綜合評定,并按評分標準劃分星級。對已取得星級等級但受到行政主管部門處罰或通報批評,或服務中造成較嚴重不良影響的中介機構,由評定部門按照星級評定標準和考評辦法及時降低或取消其星級等級,并予以公告。行業行政主管部門在日常監管中對本行業的中介機構實施信用分類管理,對有違法、違規行為且情節嚴重的,應及時通報其資質管理部門或工商行政管理部門依法處理直至吊銷資質證書、營業執照。

  (三)結果應用,建立獎懲中介信用管理辦法。各相關職能部門要結合各自職能,聯合制定“守信褒揚、失信懲戒”的具體管理辦法。管理辦法要重點突出對高星級中介實施聯合激勵、對低星級中介實施聯合懲戒,使二者成為相互關聯的有機整體。就地稅機關來說,要本著導向為先的原則,對高星級中介給予包括預審、繳稅環節便利化在內的激勵措施;對低星級中介,著重從執法管理、行業規范、社會認同等不同角度細化、量化出懲戒清單。

  (四)后續管理,實現動態跟蹤監控。要求中介公司以及辦理繳稅業務的工作人員進行實名制登記,并給有資格辦理代辦手續的中介人員發放“登記證”,無登記的中介沒有資格代辦任何契稅業務。同時,定期對中介星級評定情況進行公示,方便納稅人擇優合作,并實行星級評定動態管理,對高星級中介,發現在某一方面存在失信問題,及時進行星級調整;對低星級中介,申請調整上一個級別的,要填寫申報表,由各監管職能部門提出意見,方可調整,以此提高中介機構的誠信辦稅積極性,達到規范管理的目的。


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