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并購整合浪潮涌動:地方AMC初現房地產企業股東

http://www.yslfoods.com  2017/8/21 9:56:00 來源:

國企混改過程中,有很多資產需要處置;一些遭遇經營難題的中小房企,也需要梳理資產。當前試水AMC的房企數量并不多,對于未來能否成為趨勢,受訪者普遍認為尚需觀察。但就現階段而言,隨著并購整合時代的到來,以及地方AMC的不斷成立,房企已經迎來很好的介入時機。

為更多地獲取金融實力,并更大程度參與到并購重組中,房地產企業正以設立和參股資產管理公司的形式,來進入該領域。

8月16日,招商局、中國平安等共同設立了資產管理公司——深圳市招商平安資產管理有限責任公司(簡稱“招商平安資產”),并與有關合作方簽署了百億不良資產基金合作。考慮到近年來房地產不良資產規模持續上升,招商局旗下的房企招商蛇口被認為很容易從中分得一杯羹。

在此之前,藍光發展獨資成立了資產管理公司,用于更好地布局存量資產管理。協信和建業的嘗試與招商局類似,參股資產管理公司,涉足不良資產處置領域。

四大國有資產管理公司早就成立了房地產公司,涉足該領域,但房企布局以處理不良資產為主的資產管理領域,目前看來才剛剛開始。

盡管這些資產管理公司的注冊資本規模、業務重心都不甚相同,房企所占股份也不一致,但分析人士指出,這反映出房企在存量領域進一步深耕的意愿——既包括傳統意義上的資產管理和升值,又包含在并購重組領域的巨大野心。

AMC的“新面孔”

資產管理公司又稱AMC(Asset Management Companies),從業務性質看,主要分為兩類。一類是指商業銀行、投行、保險公司、證券公司等機構進行的一般意義上的資產管理業務。近幾年來,房地產作為不動產也被納入到資產管理的范疇中。

另一類業務主要指處理不良資產,業務類型包括并購重組、資產評估、清算等。根據標的的不同,又分為金融類和非金融類資產。法律上對這類公司的資本金規模有所要求,其業務范圍也需要監管層審批。目前我國共有信達、東方、長城、華融四大國有資產管理公司。

從公開消息來看,藍光發展成立的資產管理公司屬于前者。這家名為“成都藍光資產管理有限公司”的企業由藍光發展的控股子公司成都和駿投資有限公司100%出資,注冊資本為1000萬元,經營范圍為“資產管理”。

藍光在公告中指出,設立該公司是“為了依托藍光發展現有的地產、現代服務業及醫療業務板塊進行產業并購,將不同資金條件和不同技術、管理能力的資源組織起來,拓寬項目渠道,并與公司現有業務產生協同效應”。

這也被認為是藍光計劃在資管領域發力的表現。藍光發展曾在2015年借殼迪康藥業上市,其對醫療業務的布局一直在加碼。此外,母公司藍光集團旗下還有在新三板上市的物業管理公司嘉寶物業。因此,在存量房市場的物管和增值服務領域,藍光有繼續做大的客觀條件。

公告還顯示,該資產管理公司計劃從事私募投資基金業務,目前正在向中國證券投資基金業協會履行相關登記手續。

相比之下,招商局和建業地產涉足的資管領域更為龐大。招商平安資產的注冊資本為30億元。招商局、中國平安、深圳投資控股、中證信用分別持股51%、39%、8%、2%。招商平安資產董事長由招商局集團金融事業部部長張健擔任。

張健在當日接受21世紀經濟報道記者采訪時表示,“招商平安資產定位是以不良資產為核心的大資管業務,希望能夠利用3-5年的時間辦成國內最好或最有特色的地方資產管理公司。”這也是廣東省的第三家地方AMC。

建業參股的AMC名為河南資產管理有限公司,注冊資本為50億元。建業出資2.5億元,占總股本比例5%。其他主要合資方中,河南投資出資額為19.5億元,占股39%;大河傳媒、國投資產、河南中原高速、中原信托及中州藍海各出資5億元,各占股10%。

該公司的主要業務包括:不良資產收購、管理和處置;投資及資產管理;私募基金管理;股權托管管理,受托資產管理;企業破產、清算等管理服務;參與兼并、收購、重組;投資、法律及風險管理咨詢和顧問等。這也是河南第二家省級AMC。

建業稱,參與組建合資公司,可有效對接河南省內優質金融資源并進行深入合作,從而擴大服務范圍,為集團業績增長和戰略實施提供助力。

近年來,監管層對于防控金融風險的要求不斷強化。從2013年首家地方資產管理公司成立開始,AMC的市場準入門檻不斷降低,越來越多的省級AMC紛紛成立。

正如河南資產管理有限公司的直接出資方多達9家,在此過程中,除傳統的金融資本之外,很多社會資本介入AMC中,房地產資金就成為其中的“新面孔”。今年6月8日,重慶市第一家混合所有制、第二家擁有銀監會AMC資質的地方資產管理公司——重慶富城資產管理有限公司成立。其中,協信以5.25億的出資額成為四大股東之一,持股比例為35%,并列第一大股東。

加持金融實力

上海相關研究院智庫中心總監進向21世紀經濟報道記者表示,房企涉足這兩類資管領域,契合了兩個重要的大背景:其一,后交易市場規模越來越大,不動產的管理、改造、增值空間巨大,目前這一市場仍處于藍海階段;其二,房地產行業競爭加劇,并購、重組的規模不斷加大,強大的資金背景和金融實力,對于獲取優質資產至關重要。

隨著存量市場的擴大,以及部分城市限購、限售等政策的推出,房企越來越注重存量資產的管理,并將其與“輕資產”戰略相結合。很多房企旗下有該項業務,但成立資產管理公司的并不多。

按照專家的觀點,做“輕資產”運營,會涉及眾多金融工具的利用。設立或入股資產管理公司,有利于企業獲取金融牌照,并更好地從事該項業務。他還認為,將該項業務獨立出來,是房企業務轉型的一個重要方向。

相比之下,并購市場的誘惑更大。

“只要看看這兩年信達地產的拿地情況就知道了。”北京某房企金融部門相關負責人向21世紀經濟報道記者表示。信達地產是四大國有AMC之一——信達資產旗下的房地產公司,2016年實現銷售額169億元,但當年的拿地支出超過200億。2015年以來,信達在上海、杭州、合肥、深圳、廣州等城市獲取多宗高價地,讓不少老牌房企黯然失色。

除了借助上市平臺進行融資外,信達還通過母公司輸血,獲得了大量資金,其中包括銀行貸款、股權質押、增發等常規金融手段,以及借助基金進行股、債權投資等方式。

今年以來,信達地產還介入到淮礦集團的整體改制方案中,并有可能通過配股的方式,實現對淮礦地產(淮礦集團旗下房地產公司)的整體收購。而淮礦地產的預估價值為78.3億,約相當于信達地產去年末凈資產的86.9%。

這些眼花繚亂的金融手段,以及復雜的資本運作,令很多房企望塵莫及。

上述房企人士指出,除母公司強勁的資金支持外,國有AMC的背景,為信達介入企業改制(尤其是國企改制)帶來了極大便利。信達不僅能從中獲取優質資源,而且成本通常遠低于市場價格。

除信達外,長城資產旗下的長城國富置業,華融資產旗下的華融置業,也都握有很好的金融資源。盡管公司規模尚小,但分析人士認為,隨著房地產并購重組時代的到來,這類企業的空間會越來越大。

此外,以資管計劃的形式在二級市場舉牌,也是近年來一種常見的處理方式。2015年以來,寶能旗下的鉅盛華就通過9個資管計劃,買入了大量萬科股票。長城富國置業也通過相應的金融手段,參股了數家上市公司。

“國企混改過程中,有很多資產需要處置;一些遭遇經營難題的中小房企,也需要梳理資產。所以未來房地產并購重組規模一定會加大。”上述房企人士表示,對這些資產進行估值、清算,并參與并購、重組,需要較強的綜合實力。

一些AMC也看到了其中的機遇。信達資產在2016年的年報中就指出,“股市匯市波動加劇、房地產泡沫、不良貸款、債券違約、地方債務問題、非法集資等風險點有所增多……在防控風險的大基調下,作為化解金融風險的專業機構,金融資產管理公司通過發揮專業所長,將繼續處在戰略發展機遇期。”

專家表示,AMC的金融實力強大,獲取資源的能力也較強。但除了部分大型房企外,多數房企的資金規模小、金融實力不強、背景不足,在并購市場(尤其涉及國有資產)的話語權并不大。因此,涉足AMC,可以很好地彌補這種短板。

據悉,當前試水AMC的房企數量并不多,對于未來能否成為趨勢,受訪者普遍認為尚需觀察。但就現階段而言,隨著并購整合時代的到來,以及地方AMC的不斷成立,房企已經迎來很好的介入時機。


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