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毛大慶:房地產準確講應該是不動產

http://www.yslfoods.com  2018/2/24 11:11:00 來源:中國房地產報

2017年12月24日,在2018年到來前,優客工場、共享際創始人毛大慶在他個人微信公號上,寫了一封給“2027年的慶慶哥”的信。

信里的“出走半生,望唯有不忘初心,歸來再見,仍是少年”,讓人記得他剛剛說過,“20年后,讓你更加懊悔的是你沒有做的事情,而不是已經做過的事情。所以解開帆腳索,駛離安全的港灣。”不管在萬科的毛大慶,還是創業的毛大慶,都始終做最好的自己。對于2018年和未來,他希望自己還像一個少年一樣,把握信風,去探索、去逐夢、去發現。

中國房地產報:說點2017年你個人的經歷。你取得了哪方面的進步或者跨越?有什么新的個人目標?

毛大慶:大家都知道我一直在跑馬拉松,今年也在一直堅持。我的馬拉松有兩個目標:第一個短期目標是在50歲之前完成100個馬拉松,目前正在穩步推進,不過壓力還是挺大的,主要是時間有限。

還有一個目標是我希望通過自己的行動讓更多人參與進來,讓更多的人通過馬拉松改善身體狀況、生活方式。不論是作為國家馬拉松年度人物,還是作為普通老百姓(603883,股吧),我一直是馬拉松運動的推動者。我深深地感覺到馬拉松運動對個人、對家庭帶來的好處,所以我希望通過自己的一點影響力去帶動更多中國人走上健康的生活道路。

在馬拉松公益方面我也給自己提出了要求。我現在基本上每年跑20個馬拉松,一半比賽中我都會去馬拉松的跑道上當志愿者,比如當領跑員、紅十字救護員等。

在這個消費升級的時代,大家都在談美好生活。我希望大家通過馬拉松運動從油膩中年人行列走出來,變成一個個健康的、精神煥發的中國人。你可以看看王石,60多歲的精神面貌如何,如果中國的企業家、老百姓都是這樣的精神面貌,這國家就真的強起來了。

中國房地產報:你雖然沒有在房地產這個行業中心了,但也沒有遠離,對黃金時代和白銀時代,包括從更長的時間跨度上,你如何看房地產這個行業?

毛大慶:我說幾個觀點。

第一個觀點,房地產準確講應該是不動產。在房地產行業,我們以前一直談的是地的價值,通過地的增值來產生產品的收益,而我們今天要談的是運營的價值、資本的價值。這就是房地產開發到不動產經營的改變。

第二個觀點,房地產行業已經從增量到存量時代,這是大家的共識。

第三個觀點,我認為現在不應該再談房地產是黃金時代還是白銀時代,中國房地產的黃金時代根本沒有到來。

我們把房地產行業劃分成了各個時代,之前講究銷售規模,銷售毛利率、凈利率,叫黃金時代;如今銷售毛利率降低,我們又叫白銀時代。照此來講,以后我們還有黃銅時代、廢鐵時代……這樣劃分是不對的,我認為中國房地產的黃金時代根本沒有到來。為什么沒有到來呢?因為中國房地產過去的20年是在地上蓋了房子,短線交易賣給了小業主,比銷售額,這是簡單的銷售邏輯,把地的溢價變成盈利的來源。如果房子這個不動產能不斷升值,不斷在金融的大鏈條上流動,這才叫黃金時代,黃金時代是要向智慧、智力、科技、運營要價值。

第四,我談談互聯網思維。過去兩三年,房地產行業第一個談到互聯網思維的企業是萬科。互聯網思維的根本是什么?是用戶體驗,是讓用戶參與設計產品,比如滴滴打車、回家吃飯這些互聯網企業就是這樣。我們房地產行業的企業有多少挖了互聯公司經營邏輯的核心?而我們過去這些年搞房地產開發是怎么做的?我們是研究把地怎么賣出去,然后趕緊開發、開盤、銷售,有多少人研究過“客戶還要這些產品嗎,這么多住宅有多少人在客廳里待過一小時,客廳是有用的嗎,所有的房子是不是客戶要的狀態”這些問題?

中國房地產報:我們發現,你對人口這個中國的恒量與變量問題很有研究,有什么發現?

毛大慶:目前中國勞動力結構仍處于黃金年代的最后五到六年。但2033年以后,勞動力結構的天平會迅速倒轉成:五億到六億人撫養八億到九億人的社會。這個時間會瞬間到來,也會給房地產消費趨向帶來根本變化。




1985年到1996年,是中國第二次人口出生高峰,大約出生1.84億人口。這1.84億人口是由上一次2.94億人口繁衍而來。

中國房地產過去二十多年的生力軍就是這2.94億人。他們是制造者、設計者,同時還是消費者,中國龐大的房地產GDP跟這2.94億人密不可分,但與此同時他們也幫后代做了透支。

后面的1.84億人口是不可能在之前的房地產領域消費的,但他們要的不動產消費又是什么?

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