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2018年中國商業地產十大發展趨勢預測

http://www.yslfoods.com  2018/2/26 17:26:00 來源:上海轉型發布

中國商業正處在一個變革整合、異彩紛呈的嶄新時代。商業視野全球化,商業體量空前龐大,消費模式提檔升級,商業地產企業紛紛轉型,新商業模式層出不窮,新政策下也對商業地產進行不斷洗牌,叢林法則時時發酵……在這個變化莫測的大時代,商業地產企業需把握行業發展的趨勢,提前做好定位和規劃,從而適應新一輪的發展。本文總結了2018年商業地產的十大發展趨勢,以供專業人士和廣大讀者參考。


  趨勢一

  商業地產庫存較大,多渠道去庫存貫穿始終

  由于商業地產產能過剩,去庫存一直是商業地產的重點問題。2017年前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米,同比增長12.2%;其中住宅32256萬平方米,同比增長22%;辦公樓3537萬平方米,同比增長6.1%;商業營業用房15504萬平方米,同比增長0.2%。商業地產的庫存壓力依然很大。

  根據國務院辦公廳出臺的若干意見,允許將商業用房按規定改建為租賃住房。2017年7月份,12個重點城市也開始試點推進租賃住房建設。但從數據來看,2018年度商業地產去庫存仍然需要更多元化的思路。

  趨勢二

  新一線城市步入存量時代,三四線城市進一步布局

  數據顯示,新一線城市購物中心總存量平均為468萬㎡,人均購物中心面積為0.48㎡,人均購物中心水平已達一線城市水平。

  從總量上來說,新一線城市均值與一線城市的930萬㎡還有一定差距,但從人均購物中心面積來看,新一線城市人均購物中心面積為0.48㎡,而一線城市是0.52㎡;從購物中心人均資源來看,新一線城市已接近一線城市的人均水平。

  隨著2017年新一線城市購物中心增速逐漸放緩至15%以下,新一線城市商業地產將步入存量時代。武漢、成都、杭州、天津、蘇州、重慶、南京、西安、長沙、青島、寧波、無錫、廈門、大連、沈陽、濟南、鄭州、南昌,共18個城市位列其中。

  在此情景下,一、二線城市的購物中心趨于飽和,三、四線城市是未來5—10年內商業地產的機會,甚至包括五線城市。

  趨勢三

  體驗式消費成就不變的創意主題

  零售業正在被科技改變是大勢所趨,但在電商如此發達的今天,消費者之所以還會選擇去實體店購物,有一個重要的原因——體驗。

  隨著購物中心內傳統業態逐漸吸引不了人氣,家庭體驗式業態、親子類業態逐漸受到歡迎,所謂“體驗式商業”,是區別于傳統商業的以零售為主的業態組合形式,更注重消費者的參與、體驗和感受,對空間和環境的要求也更高。

  以現階段商業零售業的發展來看,經常出現在購物中心中的體驗式業態主要包括:電影院、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童職業體驗、兒童游樂等。

  趨勢四

  側重最后一公里經濟圈,復合型社區商業產品仍占優勢

  過去很多年,國內房地產行業的服務對象主要是中年人、青年人,主要是針對中年人、青年人來塑造產品和建設大型社區。在新的經濟形勢下,房地產行業需要轉型發展,部分房地產開發商已經把目光投向了老年人,這將是房地產行業的一個重大變化。

  房地產行業在規劃未來建設項目的時候,首先要考慮行業服務人群主要是誰,需要安排哪些配套服務設施等問題。隨著人們生活水平的提高和商業市場的激烈競爭,社區商業正在從單一的住宅底商向專業市場、主題商場、商業步行街演變。

  社區商業的功能從加強社區服務、投資性產品演變為復合型社區商業產品,其規劃的專業性和業態的多元性將是其主要特點,能夠滿足人們在社區內體驗到娛樂、消費、養老、商務等便利,將是其在商業領域最具競爭力的核心優勢。

  趨勢五

  商業地產再現去粗取精、優勝劣汰新階段

  據不完全統計,2017年全國新開業購物中心約900家,商業體量有望達到9000萬平方米,大約是2016年體量的兩倍多。按照2015、2016年預計開業與實際開業數量的比例關系,平均開業率約為五成,照此估算,2018年新開業購物中心數量將與2017年基本持平。

  總體而言,2018年商業地產投放量將達到最高水平,出現行業“分化”態勢,即好的商業項目將會更好,差的會更差,甚至被淘汰。在招商難、運營難的挑戰中,專業化運營的重要性將被進一步提高,商業地產將進一步去粗存精、優勝劣汰。

  趨勢六

  聯合辦公快速發展,實現存量盤活與辦公形式創新

  我國聯合辦公發展迅速,通過對存量商辦物業更新改造、創新辦公形式,通過空間、社群、服務的打造,實現存量盤活。作為近年商業地產領域的新興業態,2016-2017年,越來越多的企業涉足該領域,通過客戶定位、互聯網思維的運用、線上線下社群的打造、特色服務的提供等盤活存量,實現了快速布局與發展。

  2018年聯合辦公將成商業地產發展新趨勢,但聯合辦公既帶來發展新機遇,也帶來挑戰,各類企業應借鑒優秀企業的發展經驗,清晰定位、加強運營與服務、豐富盈利模式,實現長遠發展。

  趨勢七

  政策調控力度加大,細化政策將實施落地

  政策支持層面,調控力度仍將逐步加大,未來有待更細化、落地的政策出臺。2016-2017年,在商業地產整體面臨去化壓力的背景下,國家對商業地產調控力度加大,對于增量市場,因城施策、優化供應結構。2018年,預測政策優惠方面,未來可以通過出臺減免非住宅房產稅、取消企業所得稅及土地增值稅預征、降低“營改增”增值稅稅率等優惠政策,降低企業資金壓力,釋放市場活力。

  趨勢八

  輕資產化步伐進一步推進

  商業地產開發企業迫于拿地成本、人工成本、運營成本的重重壓力,以輸出管理為主,幫助他人管理與運營的“輕資產”商業項目在2018年將會繼續增加。“輕資產”項目雖然具備投資少、靈活性強、風險低等優點,但商業地產是一個市場化和金融化相交織的領域,輕資產模式要求與資本的結合非常緊密,其推進更是基于雄厚的資金基礎,輕資產運營模式考驗的是運營能力和融資能力的整合。

  因此,有專業研究機構認為,輕資產模式更適合于在購物中心領域已經形成一定的品牌優勢,具備商業、地產、金融資源整合能力的運營商;對于尚缺乏成功落地項目的絕大部分房地產開發商而言,并不具備普遍的適用性。

  趨勢九

  電商、O2O和互聯網技術、思維將進一步得到廣泛應用

  大數據應用步伐將加快。互聯網大數據浪潮來襲,對傳統的實體商業沖擊極大,因此,房企紛紛把目光投向互聯網,各類電商O2O平臺層出不窮。

  O2O帶給我們的,是更好的用戶體驗,消費者網上篩選、線上支付、線下享受產品和服務的過程,是商業地產互聯網化的一個基本邏輯,但僅僅是一部分。簡單的B2C平臺,或者是通過日常的銷售帶來的收益是相對固定的,需要更多關注利用互聯網改造之后給商業地產在資本領域以及資金流方面創造的價值。

  隨著現代商業的創新發展以及業態調整升級,2018年我們會看到更多有益于提升線下的吸引力、增強客戶粘性的互聯網技術和思維的創新應用嘗試。




  趨勢十

  業態組合和品牌組合的優化創新乃破局關鍵

  發達市場社會零售總額60%以上產生于服務類業態,真正的零售類業態只占30%左右。隨著中國經濟快速發展,經濟結構發生顯著變化,消費結構也隨之發生變化,零售比例下降、服務業態大大提高將是一個必然和長期的趨勢,不可逆轉。

  隨著競爭加劇,各大購物中心開始重新規劃業態布局,符合大眾消費潮流的新興品牌受到各大購物中心的歡迎。

  在消費需求不斷變化升級的2018年,推進購物中心和商業品牌的創新優化和創意發展,孕育著巨大的空間和機會,對于市場破局極其關鍵。

中國商業正處在一個變革整合、異彩紛呈的嶄新時代。商業視野全球化,商業體量空前龐大,消費模式提檔升級,商業地產企業紛紛轉型,新商業模式層出不窮,新政策下也對商業地產進行不斷洗牌,叢林法則時時發酵……在這個變化莫測的大時代,商業地產企業需把握行業發展的趨勢,提前做好定位和規劃,從而適應新一輪的發展。本文總結了2018年商業地產的十大發展趨勢,以供專業人士和廣大讀者參考。


  趨勢一

  商業地產庫存較大,多渠道去庫存貫穿始終

  由于商業地產產能過剩,去庫存一直是商業地產的重點問題。2017年前三季度全國商品房待售面積61140萬平方米,同比增長12.2%;其中住宅32256萬平方米,同比增長22%;辦公樓3537萬平方米,同比增長6.1%;商業營業用房15504萬平方米,同比增長0.2%。商業地產的庫存壓力依然很大。

  根據國務院辦公廳出臺的若干意見,允許將商業用房按規定改建為租賃住房。2017年7月份,12個重點城市也開始試點推進租賃住房建設。但從數據來看,2018年度商業地產去庫存仍然需要更多元化的思路。

  趨勢二

  新一線城市步入存量時代,三四線城市進一步布局

  數據顯示,新一線城市購物中心總存量平均為468萬㎡,人均購物中心面積為0.48㎡,人均購物中心水平已達一線城市水平。

  從總量上來說,新一線城市均值與一線城市的930萬㎡還有一定差距,但從人均購物中心面積來看,新一線城市人均購物中心面積為0.48㎡,而一線城市是0.52㎡;從購物中心人均資源來看,新一線城市已接近一線城市的人均水平。

  隨著2017年新一線城市購物中心增速逐漸放緩至15%以下,新一線城市商業地產將步入存量時代。武漢、成都、杭州、天津、蘇州、重慶、南京、西安、長沙、青島、寧波、無錫、廈門、大連、沈陽、濟南、鄭州、南昌,共18個城市位列其中。

  在此情景下,一、二線城市的購物中心趨于飽和,三、四線城市是未來5—10年內商業地產的機會,甚至包括五線城市。

  趨勢三

  體驗式消費成就不變的創意主題

  零售業正在被科技改變是大勢所趨,但在電商如此發達的今天,消費者之所以還會選擇去實體店購物,有一個重要的原因——體驗。

  隨著購物中心內傳統業態逐漸吸引不了人氣,家庭體驗式業態、親子類業態逐漸受到歡迎,所謂“體驗式商業”,是區別于傳統商業的以零售為主的業態組合形式,更注重消費者的參與、體驗和感受,對空間和環境的要求也更高。

  以現階段商業零售業的發展來看,經常出現在購物中心中的體驗式業態主要包括:電影院、健身會館、電玩城、KTV、美容美體、兒童職業體驗、兒童游樂等。

  趨勢四

  側重最后一公里經濟圈,復合型社區商業產品仍占優勢

  過去很多年,國內房地產行業的服務對象主要是中年人、青年人,主要是針對中年人、青年人來塑造產品和建設大型社區。在新的經濟形勢下,房地產行業需要轉型發展,部分房地產開發商已經把目光投向了老年人,這將是房地產行業的一個重大變化。

  房地產行業在規劃未來建設項目的時候,首先要考慮行業服務人群主要是誰,需要安排哪些配套服務設施等問題。隨著人們生活水平的提高和商業市場的激烈競爭,社區商業正在從單一的住宅底商向專業市場、主題商場、商業步行街演變。

  社區商業的功能從加強社區服務、投資性產品演變為復合型社區商業產品,其規劃的專業性和業態的多元性將是其主要特點,能夠滿足人們在社區內體驗到娛樂、消費、養老、商務等便利,將是其在商業領域最具競爭力的核心優勢。

  趨勢五

  商業地產再現去粗取精、優勝劣汰新階段

  據不完全統計,2017年全國新開業購物中心約900家,商業體量有望達到9000萬平方米,大約是2016年體量的兩倍多。按照2015、2016年預計開業與實際開業數量的比例關系,平均開業率約為五成,照此估算,2018年新開業購物中心數量將與2017年基本持平。

  總體而言,2018年商業地產投放量將達到最高水平,出現行業“分化”態勢,即好的商業項目將會更好,差的會更差,甚至被淘汰。在招商難、運營難的挑戰中,專業化運營的重要性將被進一步提高,商業地產將進一步去粗存精、優勝劣汰。

  趨勢六

  聯合辦公快速發展,實現存量盤活與辦公形式創新

  我國聯合辦公發展迅速,通過對存量商辦物業更新改造、創新辦公形式,通過空間、社群、服務的打造,實現存量盤活。作為近年商業地產領域的新興業態,2016-2017年,越來越多的企業涉足該領域,通過客戶定位、互聯網思維的運用、線上線下社群的打造、特色服務的提供等盤活存量,實現了快速布局與發展。

  2018年聯合辦公將成商業地產發展新趨勢,但聯合辦公既帶來發展新機遇,也帶來挑戰,各類企業應借鑒優秀企業的發展經驗,清晰定位、加強運營與服務、豐富盈利模式,實現長遠發展。

  趨勢七

  政策調控力度加大,細化政策將實施落地

  政策支持層面,調控力度仍將逐步加大,未來有待更細化、落地的政策出臺。2016-2017年,在商業地產整體面臨去化壓力的背景下,國家對商業地產調控力度加大,對于增量市場,因城施策、優化供應結構。2018年,預測政策優惠方面,未來可以通過出臺減免非住宅房產稅、取消企業所得稅及土地增值稅預征、降低“營改增”增值稅稅率等優惠政策,降低企業資金壓力,釋放市場活力。

  趨勢八

  輕資產化步伐進一步推進

  商業地產開發企業迫于拿地成本、人工成本、運營成本的重重壓力,以輸出管理為主,幫助他人管理與運營的“輕資產”商業項目在2018年將會繼續增加。“輕資產”項目雖然具備投資少、靈活性強、風險低等優點,但商業地產是一個市場化和金融化相交織的領域,輕資產模式要求與資本的結合非常緊密,其推進更是基于雄厚的資金基礎,輕資產運營模式考驗的是運營能力和融資能力的整合。

  因此,有專業研究機構認為,輕資產模式更適合于在購物中心領域已經形成一定的品牌優勢,具備商業、地產、金融資源整合能力的運營商;對于尚缺乏成功落地項目的絕大部分房地產開發商而言,并不具備普遍的適用性。

  趨勢九

  電商、O2O和互聯網技術、思維將進一步得到廣泛應用

  大數據應用步伐將加快。互聯網大數據浪潮來襲,對傳統的實體商業沖擊極大,因此,房企紛紛把目光投向互聯網,各類電商O2O平臺層出不窮。

  O2O帶給我們的,是更好的用戶體驗,消費者網上篩選、線上支付、線下享受產品和服務的過程,是商業地產互聯網化的一個基本邏輯,但僅僅是一部分。簡單的B2C平臺,或者是通過日常的銷售帶來的收益是相對固定的,需要更多關注利用互聯網改造之后給商業地產在資本領域以及資金流方面創造的價值。

  隨著現代商業的創新發展以及業態調整升級,2018年我們會看到更多有益于提升線下的吸引力、增強客戶粘性的互聯網技術和思維的創新應用嘗試。

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