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杭州公證搖號,二手房還要再漲?昨晚有房東寧賠5萬,也要解約

http://www.yslfoods.com  2018/3/29 10:41:00 來源:

短短一天,杭州出臺公證搖號的傳言,就變成了現實。

面對即將實施的新政,被擋在樓市大門外的購房者,無不拍手稱快。對他們而言,“公證搖號”就像拋來的一根繩子,是登上樓市巨輪的最后希望。

但“公證搖號”一旦實施,所引發的反應,很可能是始料未及的。

它就像一個人性實驗場。比如,會不會以后動輒千人搖號,萬人圍觀?搖中不買,該不該設置懲罰措施?會不會因“中新股”概率太低,二手房反而上漲?

對剛需來說,買到奧體紅盤的概率,從0%大增為1%,真的幸福了嗎?

昨晚7點多,杭州住保房管局發文,我市將采取商品住房銷售公開搖號全程公證制度。

消息發布時,我正和幾個開發商在吃飯。

剛才還在各種調侃傳言的城市總們,突然有點沉默。其中一位說,本來還糾結,領出預售證的那幾幢樓怎么賣,現在趕緊悄悄開掉吧!萬一網簽都暫停呢?

更多的人則一臉憂愁:以后號子費沒有了,車位裝修不能綁了,3成首付必須接受了。

萬一,還有很多人要求公積金貸款呢?想一想,從此利潤率持續下降,銷售回款也變成一場沒有截止期的長途跋涉,該有多折磨?

與開發商相反,大多數杭州人感受到了一股歡快的氣息。

買房無門的購房者,就像法國大革命前的“無套褲漢”,終于等來把“紅鞋跟”貴族踩在腳下的機會。關系托好了是吧?30萬號子費交完了是吧?沒用,來,重新跟我一起搖號……

可以預見的是,買房從此成了“打新股”,成為一項有益無害的全民娛樂。

反正買到限價房,就像大街上撿到金子,如果首付出得起、貸款沒問題,誰不想去試試手氣啊?

即使沒有條件,也可以創造條件啊!某老師就開玩笑說,明天就把房子贈予兒子,然而離婚,騰出兩張房票,和前妻手拉手一起開心地去搖號。

昨天辦公室里,還有人慫恿同事拿出老人房票,錢大伙眾籌,萬一“中獎”就利潤均分。

一旦實施搖號,許多原本無購房計劃的人,一定會加入。

而更多人會采取廣撒網的形式,提高買房成功率。“創世紀、華夏四季、萬科杭宸、融信瀾天、西雅圖、西湖國際城,全都去搖。”有粉絲說。

那些超級紅盤,更將受到前所未有的關注。打個比方,以前是1000人搶300套房子。搖號后,萬人甚至十萬人搖號,都有可能。

已實施搖號的成都,之前已出現類似情況。

據報道,位于成都東門的招商中央華城,近期一次推盤,共有416套房源進行搖號。然而,符合資格的購房者人數高達43953人。

中簽率不足百分之一,僅9.46‰。這不就等同于“中彩票”、“打新股”,全憑運氣么!


完全有理由相信,像奧體這樣的熱門板塊,火熱程度將以幾何級數成倍增長。畢竟奧體板塊的價格不算太高,但需求巨大,大部分人只是苦于沒有關系和全款而已。

現在機會來了,分分鐘能夠跳出千軍萬馬。

有人說,公證搖號,不過是你買到創世紀的機會,從0%增加到1%,但再低的概率,也好過全無希望。不患寡而患不均,重在參與嘛!

PART 1

公證搖號后,杭州樓市到底會怎么走?許多人想到了車牌搖號。

不得不說,兩者相似度非常高。

比如,有人評價:一手房好比車牌搖號,二手房好比車牌競價;車牌搖不到上外地,房子搖不到買周邊。

但兩者之間,又有明顯區別。

車牌搖號運氣差的,頂多幾年搖不到,實在不行就去競價,總體價格不會相差太多。

房子就不同了,不要說幾年,就算是一年,房價都不知道漲成什么樣了(當然也可能跌)。更關鍵的是,類似濱江、奧體這樣的板塊,等這批新房賣完,以后不是沒了,就是門檻更高。

至于二手房,盡管有巨大的價差擺在那里,但因為低中簽率的存在,可能會有更多人轉向二手房。

同時,因為擔心搖不到房子,置換購房者會減少。

某群友昨晚就爆料,說他同學悔死,剛好把濱江一套二手賣掉,置換奧體某紅盤大戶型,關系都托好了,現在說要搖號,現在蒙逼了。

供減需增,雙重作用下,會不會進一步推高二手房價,拉大一二手價差?

有粉絲甚至列出了一個二手房價推導邏輯。

1、眾人參與搖號的新聞會吸引更多人參與,從而加大分母。

2、原來的一手房投資者和剛需自住者,會因為中簽率太低,被迫轉向二手房市場。3、二手房市場部分持有者,因為擔心無法買到新房而惜售。

4、供需的矛盾會繼續推高二手房房價。5、商住房和周邊地區不限購的一手房房價,也會被抬高。6、市場房價的普遍提高,會加劇一手與二手之間的差價。

7、更多的人試圖獲得一手二手價格倒掛的差價,然后回到第一步,繼續下一個循環。

未來的事無法預測,但眼下,類似的案例已經真實呈現。

開年后,以全款方式賣掉房子(尚未簽訂正式合同)的張小姐,原打算拿著資金,托關系到城南置換一套新房。但昨天公證搖號確定出臺后,她已變得無比焦慮。

“原先托關系能搞定的房子,現在基本不指望了。”張小姐打算賠個5萬違約金,留住二手房。

在她看來,這個操作更加穩妥,而且二手房完全可能繼續漲價。

但杭州樓市的未來,真這么樂觀么?昨天,一向看空的微博名人北京大土豆,又一次發出震襲發聵的警告:

最近在杭州一線看房,二手房已明顯漲不動了,頂部跡象明顯得一比。現在誰買杭州誰站崗,這是我近期第三次勸大家不要買杭州了。我宣布,杭州紫紅色預警。

“現在杭州人民有點過于亢奮了,這很危險。辦個亞運會有多大利好?北京08年開奧運會,照樣跌15%。”

大土豆的話未必當真,但杭州這瘋狂的行情,真能再燒一把火?

PART 2

公證搖號是一件極其復雜的事情,如果設想不周全,容易出現漏洞。

在過去24小時的瘋狂討論中,廣大的層樓粉絲們,就有不少疑慮。比如,搖到房子,能不能轉讓?搖到不買,是否該有懲罰機制?

這里,《層樓》說一下自己的看法。

首先,轉讓是不可能的。推行公證搖號的本意,是保證公平,杜絕炒號賣號、關系成風的亂象。如果允許轉讓,勢必會產生利益,那跟原本的號子費,又有多大區別!

在這方面,新房搖號應該會和車牌搖號一樣,搖到了只能自己購買。此外,類似車牌中簽指標半年內有效,新房簽約同樣會設定一個時間期限。

關于第二點,從理論上講,應該有相應懲罰機制。因為,這在一定程度上,浪費了政府資源。

比如,參照杭州公租房選房,申請人未參加選房或未在規定時間內辦理相關配租手續的,視作放棄自放棄之日起,2年內不得申請。

當然,對于新房搖號來說,這似乎太嚴厲了。而且從其他城市來看,基本是不受影響,仍舊可以重新參與搖號。

公證搖號不僅打亂了購房者的陣腳,也擾亂了開發商的節奏。

據傳,在推出公證搖號之前,杭州將暫停預售證發放。也就是說,目前領出預售證而尚未開售的樓盤,將成為最后一批能夠“為所欲為”的房源。

接下來,這部分樓盤,可能會集中搶推。因為再往后,開發商就不能要求全款,不能捆綁車位了。

有人調侃,開發商以后只要招幾個銷售,簽簽合同就行了,因為根本沒資格挑選客戶。

PART 3

另外,一個值得探討的話題是,公證搖號絕對公平么?

要知道,以上所討論的,基本是從按揭客戶(或者因為號子費被擋在門外的)角度出發的。對于他們來說,搖號自然公平無比。

但對那些高首付、全款客戶,這還能算是公平么(托關系、買號子費的不在此列)?

比如,我的一個朋友,本來準備全款,購買杭州某樓盤。這個樓盤,不屬于很火,在不托關系的前提下,全款就能保證優先選房。如果搖號,反而可能買不到。

這種情況,值得商榷。因為,正常邏輯下,在不違反道德、不違規的前提下,開發商當然有權選擇付款條件好的客戶。

舉個最簡單的例子:賣二手房,一個全款,一個3成首付,你肯定選全款啊。為什么放在開發商這邊,就不行了?

難道這僅僅是個體和群體的區別?其實,根源在于房子變味了,變成了賺錢工具,人人都想染指。

其實大家都知道,根本原因在于限價政策。因為限價,新房變得無比便宜,買到就是賺到的金錢理念,深入人心,導致供需關系嚴重失衡,從而引發各種市場亂象。

所以,解決問題的關鍵,在于放開限價,任市場自由調節。

當市場回歸理性,房子變得不再那么難買,自然也就不會有亂七八糟的事了。但放開限價,可能么?

PART 4

最后,杭州版“公證搖號”,會采取什么樣的形式? 大概率會參考其他城市。

目前,已有上海、南京、長沙、成都、武漢等城市,出臺了搖號政策,它們是怎么實施的?

上海版歸納起來,主要有如下特點:

1、所有新盤,都要搖號排序,按序購房;2、不得設置有利于內部、關系戶等購房的入圍條件;3、代理公司、經紀公司員工,不得參與搖號;4、必須使用公證機構的搖號電腦軟件;5、不得分批賣房;6、構成違規的,暫停網簽。構成犯罪的,移交司法機關處理……

再看南京,政府要求“當客戶積累大于可售房源時,開發商就應采用公證搖號方式選房。”

此外,開發商在領取預售許可證或現售備案證明后,必須拿出所有房源進行搖號銷售,且不得無理由拒絕意向購房人報名搖號。

長沙、成都、武漢等城市的搖號細則,也基本大同小異。

比如長沙,購房意向者多于可供房源的項目,應采取由公證搖號,并全程公開公示。

成都則明確規定,“全款支付”不得被“額外對待”,同時開發商不得設置捆綁銷售、掛牌價外收費等不利于購房人的登記條件。

武漢最特殊,明文規定:剛需人群首次購買新房,可通過公證搖號優先選房。但需滿足三個條件:在武漢市無自有住房;符合武漢住房限購政策規定;自本次購房之日起前3年內無住房交易記錄。

總結起來,公證搖號有3個核心要點:

1、一般只要符合限購政策,無論三成還是全款,都有搖號資格,按序選房;2、不得捆綁銷售、價外收費;3、搖號交由第三方負責(如政府等),且全程由公證機構監督。

相信杭州版政策,大概率會延續這個思路。


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