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購買法拍房 風險需防范

http://www.yslfoods.com  2019/2/2 16:25:00 來源:經濟日報

近來,法拍房成為房地產市場關注的焦點,因其價格一般只有市場價的七成左右,吸引了不少購房者的目光。各地甚至還不時傳出斷供房源增多,法院折價甩賣的消息。到底什么是法拍房?

據介紹,法拍房是法院拍賣房產的簡稱。通常有以下幾種情況可能產生法拍房,一是商業貸款產生,購房人向銀行貸款購房的,在不能如期如數償還貸款時,銀行向法院提出民事訴訟,要求貸款人就被抵押貸款拍賣變現來償還貸款。二是民間借貸產生,如張三借李四的錢,約定以自有房產抵押給李四,到期不能還款,李四不能直接取得抵押房產,只能向法院申請張三還款,并出示抵押或借款協議,要求法院在執行階段拍賣張三的房產來還款。三是司法沒收產生,如刑事案件中有判決沒收犯罪嫌疑人個人全部財產,如該財產涉及不動產,該不動產可依法拍賣,變現后的錢款收歸國庫。四是無主財產,即無人認領的房產。

家住四川成都的劉先生和幾個有買房意向的親朋好友組了一個微信群,這兩天熱議的話題就是法拍房。“法拍房比周邊同等品質的房子便宜不少,值得買。”“但是,購買法拍房可能存在很多風險。”在微信群里劉先生和好友一起討論著購買法拍房的好處和風險。

購買法拍房到底有哪些風險需要防范?對此,記者采訪了專業律師。廣東連越律師事務所合伙人黃羅平表示,購買法拍房,首先要看房屋是否屬于“交吉拍賣”。所謂交吉,是指原居住人在法拍房過戶前騰空搬離,不搬離的,由法院負責騰空房屋交付給買受人,買受人能夠及時收房入住。若競拍標的物說明中明確告知競拍者房屋現狀為“不交吉”的話,則意味著房屋可能有合法租戶,或者原業主、其他債權人、占用人在居住使用,法院拍賣后,不負責騰空房屋交付給買受人,房屋清場由買受人通過另案訴訟或其他途徑解決。所以,競拍不交吉房屋,可能出現競拍成功后,買受人無法收房使用的風險。

其次,房屋過戶稅費的問題。法拍房過戶的全部稅費都由買受人承擔,買受人一定要清楚了解、計算過戶可能涉及的稅費,法拍房種類非常多,如繼承性質的房屋、商業性質的房屋等,有的房屋過戶涉及的稅費非常高,買受人競拍前一定要有充分準備,計算好成本。

同時,還可能存在原業主欠繳的房屋物業管理費、水電費等。法拍房的買受人要承擔原業主房屋欠費,包括但不限于水、電、燃氣、物業管理費等,買受人要自行去有關部門辦理水、電、煤氣等戶名變更或安裝手續,并承擔相關費用。

此外,落戶問題。對于法拍房,法院只負責房屋產權過戶,但不負責買受人落戶,至于原業主是否占用了戶口、學位,買受人能否落戶,都要由買受人自行找公安、教育等部門解決。值得注意的是,在執行限購的城市,還要符合限購政策。

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