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上海樓市成交不漲庫存上升 2019年有望回暖?

http://www.yslfoods.com  2019/2/2 16:49:00 來源:華夏時報

業內人士普遍認為,2019年,上海樓市將保持穩定的態勢,而價格格局或許會出現一定的調整。

供應量翻倍,成交未同比增長

2018年最后一個月,上海新房市場出現一波供應熱潮。億翰智庫于今年1月1日發布的報告透露,2018年12月,上海市場上共計36個項目開盤,靜安府、萬科天空之城、龍湖天璞二期等年內熱門樓盤也均有加推,共同帶來近萬套房源入市。整個12月,上海樓市整體新增供應面積79.8萬平方米,環比上月增加30.23%;新房成交面積為56.28萬平方米,環比增加28.79%。

不止是12月,整個2018年上海樓市的新房供應量都頗為充足。上海克而瑞研究中心發布的《2018年度上海樓盤銷售排行》顯示,2018年,項目的推盤量整體上了一個臺階:商品住宅全年供應達822.82萬方,相較2017年增加了116%。

不過,中原地產中國大陸區副總裁兼原萃總裁劉天旸直言:“2018年供應量相比上年翻倍,但成交未同比增長,導致整體庫存量增加。”上述億翰智庫報告也指出,2018全年房地產市場穩定運行,銷售規模較上年略有上升,但房企推盤去化效果一般。例如,盡管12月有近萬套房源入市,但整體去化率僅為52.3%。

“2018年,上海新房市場經歷著難得一遇的寒冬,在調控從緊的基調下,金三、銀四接連落空;7、8月份雖在供應復蘇下成交量回升,但仍未達到過去的正常流量;‘金九銀十’不如預期,第四季度供應量再度回落,成交震蕩走低。截止到12月25日,上海新建商品住宅成交面積635.2萬平方米,累計同比僅增加0.9%。”上海中原地產首席分析師盧文曦總結道。

整體來看,2018年,上海市場的成交表現上下半年分化明顯:上半年,部分市中心新盤推出時曾受到熱捧,但下半年的市場熱度有所降低。

如億翰智庫所言,“內中環紅盤炙手可熱,外郊環樓盤滯銷”也是上海樓市過去一年的明顯特征:郊區新盤成交持續在低位徘徊,大部分認籌比例在20%-30%之間,部分新盤甚至不足10%。例如,位于奉賢區的帝華園項目在去年9月開盤時,搖號組數54組,供應套數792套,搖號組數僅占供應套數約6%。

2018年還是上海市場的“豪宅豐收年”。克而瑞指出,2018年樓盤銷售排行榜中高端項目市場熱度明顯提升,TOP10中高端項目占得8席。盧文曦分析認為,基于限價因素,不少中心區項目入市價格遠低于市場預期:“因此,今年成了豪宅(9萬元/平方米以上)豐收年,成交82萬平方米,累計同比增加53.3%。”

“在調控政策影響下,購房者觀望情緒濃重是影響今年樓市的重要因素。”上海同策研究院總監張宏偉向《華夏時報》記者表示,部分市區新盤熱銷原因在于高性價比,對于那些供應量集中,產品競爭激烈,價格沒有明顯優勢的項目,購房者的觀望情緒則更濃厚。而在銀行貸款較為嚴格的背景下,部分房企面臨融資難題,加速銷售、回籠資金已成為今年重要任務。也正因為如此,不少房企在項目營銷上采取了不少措施,例如2018年10月份,位于寶山區的雍和府項目給出了“賣房送寶馬”的優惠。

值得注意的是,相比新房市場,上海二手房交易市場的降溫趨勢更為顯著。上海中原地產提供的數據顯示,上海二手房市場已經低空運行1年多。尤其是2018年下半年上海樓市新盤供應加速,加上價格優勢分流二手買家,議價空間從5%擴大到7%以上,二手房價格指數震蕩下行,創本輪調控以來新低。

2019年仍將“穩”字當頭

而今,上海樓市已進入2019年。對于新一年的市場走勢,多位業內人士的觀點較為一致。

“樓市將進一步以穩定為主,有市場和政策的雙重作用。但是我覺得市場的作用將會發揮更大,上海郊區的房價將會出現一定的調整。整體的樓市將會是大穩小波動的這么一個狀態。”中國指數研究院院長陳晟向記者表示。

58安居客房產研究院首席分析師張波也向記者指出,2019年上海的房地產政策大幅松動的可能性極小,但對于首套房的信貸相關支持將可能增強,限價政策也有可能出現小幅放松。盧文曦亦表示,2019年“穩地價、穩房價、穩預期”是目標,調控方向不會出現變動,適度從緊是主基調。

對于2019年的市場走勢,一些業內人士表現出了樂觀的看法。

盧文曦預測,今年市場成交量高于去年的可能性更高。“經過市場兩年多調整,市場理性回歸,只有性價比高的項目才會受到市場認同。畢竟上海需求量逐年擴容,剛需、改善消費力還有挖掘空間,過分看淡市場也不太理性。”

“2019年上半年可能是最近十年最差的一個上半年,無論是對房地產業還是對中國經濟而言壓力都是非常大的。”易居企業集團首席執行官丁祖昱表示,在這樣的市場環境中,自己更看好的是最近幾年成交相對平穩、整體市場容量較大的城市,“典型代表為上海,因嚴苛的調控政策,成交在近兩年來一直保持低位,但市場需求依舊充沛”。

貝殼研究院上海分院院長陳澤帥更是認為,“上海樓市將會在2019年二季度開始回暖”。其解釋說,這一方面是“需求將隨限購到期逐步釋放”。此前因為2016年3月25日上海房地產新政被攔住的第一批非上海戶籍客群將于2019年3月后滿足購房條件,考慮到購房周期,部分需求將提前得到釋放。而在價格方面,陳澤帥預計,2019年的上海房價還有一定下降空間,尤其是中環以外到外環外的房價,有望回退到2016年水準;內環內的房價還會有一個合理的上漲空間。但盧文曦認為,上海市場不具備房價快速上漲的條件:“今年(2018年)供應增加不少,但還有很多2016年拿的高價地要入市,預計2019年新房供應還有望進一步增加,市場競爭激烈的背景下更不具備大幅反彈的可能。”

張波亦認為,上海樓市的價量將繼續延續2018年的穩定態勢,一手房價量穩定,熱點區域的一手房關注度還將維持較高熱度,二手房在上半年還將持續有價無市局面,成交量萎縮,但二手房的房價下行壓力已經偏弱。

 


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