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多家房企通過股權收購拿地

http://www.yslfoods.com  2019/2/9 21:49:00 來源:中國證券報

1月21日,融創中國公告,擬以股權收購方式,拿下泛海控股旗下位于北京和上海的兩宗土地,總建筑面積合計約為130萬平方米。中國證券報記者統計發現,近期大型房企通過股權收購方式拿地的情況明顯增多。中原地產首席分析師張大偉表示,從一線城市看,房企拿地難度越來越大,拿到優質地段的土地有助于提升房企利潤率。房企通過股權收購方式拿地只是一種補充,競標拿地仍是主流。

  行業加快整合

  根據融創中國發布的公告,集團全資附屬公司融創房地產與武漢中央商務區簽訂收購協議,擬以125.53億元收購其持有的上海泛海建設公司100%股權。被收購公司擁有北京泛海國際項目1號地塊與上海董家渡項目的100%權益。其中,北京項目總建筑面積約為66.85萬平方米,上海項目約為62.80萬平方米。交易標的凈資產約89.59億元(截至2018年11月30日)。此次交易融創將支付總對價為148.87億元。其中,現金支付125.53億元,沖抵債務23.34億元。

  融創中國表示,北京項目和上海項目均位于一線城市的核心位置,屬于稀缺的大體量優質項目。該收購事項有助于進一步增加融創中國在北京和上海的優質土地儲備和市場份額,進一步鞏固在北京、上海等一線城市的領先地位和品牌影響力。

  據知情人士透露,早在2017年底,融創就鮮少在公開市場拿地,通過收并購以控制風險,并積極增加現金儲備。公司2018年半年報顯示,截至6月30日,融創擁有現金余額874億元,與2017年末持平。2018年下半年以來,融創加緊銷售步伐并回籠資金。2018年集團實現合約銷售金額4649.5億元,同比增長27%。銷售額增長,但融創購買土地依然審慎。

  泛海控股則表示,自2014年初以來,逐步確立了由單一的房地產上市公司向“金融+房地產+戰略投資”綜合性上市公司轉型的發展戰略。近年來,受房地產調控政策影響,公司所屬房地產項目,特別是北京、上海項目價值釋放速度有所放慢,公司資金周轉速度降低,流動性不足對公司戰略轉型的深層推進造成阻礙。若此次交易順利實施,受房地產調控政策影響嚴重的北京、上海項目將剝離出地產板塊,既能改善資產負債結構,同時有利于聚焦武漢中央商務區等優質項目。

  事實上,相關房企近期收購動作頻繁,特別是萬科等大型房企收購行為明顯增多。1月18日,嘉凱城公告了轉讓房地產項目資產包進展情況。2018年10月31日,公司及其子公司以整體掛牌底價3.55億元的價格通過浙江產權交易所公開掛牌轉讓5家房地產公司項目的股權,被杭州錦藍競得。目前第一期股權轉讓款共計1.775億元已經支付,并于近日完成上述股權轉讓工商變更手續。企查查工商登記信息顯示,杭州錦藍實際控制人為萬科系企業。

  華夏幸福此前公告,旗下多個環京項目的土地被萬科接盤。公告顯示,萬科擬收購華夏幸福旗下5家公司股權。這5家公司持有涿州、大廠、廊坊和霸州住宅用地共10宗,總用地面積約33.93萬平方米,交易對價約為32.34億元。

  拿地意圖明顯

  從公告內容看,上述多數股權受讓方的主要目的是為了拿地。以萬科接盤華夏幸福為例,上述環京項目土地均價超過1萬元/平方米。與當前環京房價相比雖價格較高,但整體看上市公司通過競標拿到環京項目的數量并不多。而通過競拍拿到環京土地的企業,不少將采取合作形式共同開發。

  以京投發展為例,公司2018年11月22日公告,京投置地、益達生投資公司組成的聯合體收到了三河市國土資源局的成交確認書,以2.55億元的價格獲得位于河北省三河市燕郊高新區地塊的使用權。其中,建設用地面積為5萬平方米,建筑控制規模為15萬平方米。雙方將共同設立項目子公司,負責上述地塊的開發建設。

  諸葛找房首席分析師陳雷對中國證券報記者表示,通過股權收購拿地價格通常相對較低。同時,相比競標拿地,股權拿地的流程更簡單,且受讓方擁有更多話語權。此外,競標拿地的項目通常都有配建面積等限制。而通過股權拿地可選范圍更大。

  陳雷強調,企業通過股權收購方式拿地只是一種手段。整體看,競標拿地仍是房企拿地主流。除非經營困難、面臨較大的資金流動性壓力或不看好出售地段未來發展前景,否則項目出讓方很少會主動賣地。

  易居研究院首席分析師嚴躍進則表示,從當前房地產市場情況看,不少“地王”項目面臨較大經營壓力,無論是單價“地王”還是總價“地王”。這類項目對一些開發商而言心有余而力不足。在這種背景下,催生了很多股權轉讓或合作開發的案例。一方面有利于土地項目的開發進度,加速周轉;另一方面,可以使資源得以更合理地利用。受讓方可以強化規模優勢,出讓方可以緩解資金壓力。

  集中度提升

  值得注意的是,上述現象使得房地產行業集中度進一步提升,業績加速分化明顯。這從2018年房地產上市公司業績預告中可見一斑。

  從部分預虧的公司情況看,轉讓土地、逐步剝離房地產業務的情況增多。以中房股份為例,由于主營房地產業務可銷售房屋減少,預計2018年全年業績首虧。公司表示,2008年以來,公司房地產開發業務處于停滯狀態,2009年出售徐州天嘉55%股權后,中房股份實質已無新增房地產開發業務。目前,中房股份的收入和利潤主要來源于對剩余尾房的銷售及自有物業的出租。上市公司持續盈利能力減弱,營業收入和凈利潤出現較大幅度下滑。因此,公司決定置出盈利性較弱的房地產業務,置入行業前景良好、競爭優勢突出、具有較強盈利能力的工業鋁擠壓業務。

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