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央企地產公司去年業績大比拼

http://www.yslfoods.com  2020/4/28 11:26:00 來源:

時至4月中下旬,房地產上市公司2019年年報扎堆出爐。一串串數字背后折射出企業在過去一年的經營故事。對于保利地產、中國海外發展、華潤置地、招商蛇口這樣具有央企背景的房企而言,2019年,它們活得是否精彩?

招商蛇口多項業務表現不俗

4月20日晚間,招商蛇口發布2019年年報。2019年,公司實現營業收入976.72億元,同比增長10.64%;實現歸屬于上市公司股東的凈利潤160.33億元,同比增長5.20%。

2019年,招商蛇口成立40周年。公司堅持“立足長遠、把握當下、科技引領、擁抱變化”,以質效提升為抓手,將綜合發展貫穿全年,多項業務取得了不俗的成績。

報告期內,公司擁有精品開發項目超450個,全年累計實現簽約金額2204.74億元,同比增長29.25%;累計實現簽約銷售面積1169.44萬平方米,同比增長41.35%。在資源獲取方面,公司實施一城一策,精準拿地,新進入汕頭、臺州、長沙等9個城市;全年共獲取79個項目,土地面積716萬平方米,總計容建面1423萬平方米,總地價976億元,權益地價523億元。2020年度經營目標方面,公司計劃實現簽約銷售額2500億元,實現新開工面積1100萬平方米,竣工面積1100萬平方米。

除招商蛇口外,此前已有不少央企背景的房地產上市公司披露了2019年年報,比如保利地產、中國海外發展、華潤置地等。它們2019年的表現又如何呢?不妨選幾個維度一探究竟。

銷售業績:保利冒尖

在各項數據中,銷售業績最受各方關注。對房企來說,房子賣得好,銷售回款有保證,公司運營才能平穩有序,而且銷售排名靠前對房企融資和拿地也會帶來極大的便利。

2019年,保利地產實現簽約金額4618.48億元,同比增長14.09%。相比而言,招商蛇口和中國海外發展的銷售增幅要更大一些。招商蛇口2019年實現累計簽約銷售金額2204.74億元,同比增長29.25%。2019年中國海外發展的合約物業銷售額達3771.7億港元,同比增長25.2%,而華潤置地2019年合同銷售金額約2425億元,同比增長15.1%。

保利地產在年報中表示,公司在核心城市深耕效果顯著。報告期內,公司聚焦的38個核心城市銷售貢獻達到77%,珠三角及長三角簽約銷售均達千億元規模。單城簽約過百億元城市13個,合計銷售金額達2500億元,銷售貢獻占比達54%。

中國海外發展2019年合約物業銷售增速遠高于同期百強房企7%的銷售增長率。為確保長期持續穩健增長,公司構建了與房地產行業長期發展趨勢適配的業務布局,并堅持深耕安全邊際更高、抗風險能力更強的一二線城市。房地產銷售在23個城市進入當地市場占有率前三名,在11個重點城市銷售額超過百億港元。

“公司實現長期持續穩健增長的信心,來自于中國房地產大市場以及公司合理的戰略業務結構。”中國海外發展董事局主席顏建國表示,盡管房地產行業增速放緩,2019年全國商品房銷售額仍接近16萬億元,公司對中國樓市保持十多萬億元的市場規模充滿信心,保持戰略定力,堅守主航道,堅持今天、明天、后天三個層次的戰略業務結構,合理有序配置資源。

土地儲備:強者恒強

對房企而言,土地資源就是“面粉”,有了“面粉”才能做出“面包”,造出房子。因此,土地儲備的多寡往往決定了房企規模的上限。在這方面,也呈現出強者恒強的態勢。

2019年,保利地產拓展項目127個,新增容積率面積2680萬平方米,拓展成本1555億元。公司主動提高拓展項目權益比例,拓展金額權益比例提升至71%;新增權益面積1916萬平方米。新增貨量中,住宅貨量占比84%。截至2019年末,公司擁有在建面積13158萬平方米、待開發面積8112萬平方米,其中38個核心城市占比達58%。

中國海外發展年報顯示,報告期內,公司在中國內地25個城市和香港地區新增53幅土地,新增總樓面面積1146萬平方米。截至2019年底,公司及系列公司土地儲備為8923萬平方米。2020年3月,中國海外發展宣布了尋地合作計劃,將積極尋求股權收購、資產轉讓、國企混改、城市更新、聯合開發等業務范疇進行合作,吸納土儲,預計未來中國海外發展新增土儲規模及合作比例將有所提升。

2019年,華潤置地堅持穩健投資策略,以總投資1424億元新增82宗地塊,新增土儲計容面積2020萬平方米。截至2019年12月31日,華潤置地總土地儲備面積達6868萬平方米,可滿足公司未來三年的發展需求。

盈利能力:

中海再度榮膺“利潤王”

近年來,由于行業競爭加劇,房企銷售增速放緩,利潤也有下滑的趨勢。央企背景的房企日子過得怎么樣?

報告期內,保利地產實現營業總收入2359.81億元,同比增長21.29%,歸母凈利潤279.59億元,同比增長47.90%。得益于結轉項目價格上升及運營管理能力提升,公司毛利率提升2.84個百分點至34.97%,其中房地產結轉毛利率提升2.69個百分點至35.38%,凈利率提升2.47個百分點至15.91%。

盡管房地產行業增速放緩,但中國海外發展依然是這個行業最能賺錢、最會賺錢的房企之一,在業界享有“利潤王”美譽。2019年,中國海外發展營業收入為1636.5億元,同比增長13.6%,股東應占溢利416.2億元,同比增長10.3%;核心凈利潤343億元,同比增長10.1%。毛利率為33.7%,凈利潤率達到25.4%,同比雖有微跌,但在整個行業平均凈利潤率維持在10%左右的情況下,這一凈利潤率水平仍然分外耀眼。

相較于其他頭部房企,碧桂園、萬科、融創中國2019年的歸母凈利潤分別為395.5億元、388.7億元、260.3億元,均不及中國海外發展的416.2億元,因此中國海外發展2019年再度蟬聯“利潤王”稱號。

華潤置地連續三年營業收入穩步增長,2019年實現綜合營業額1477.4億元,同比增長21.9%。其中開發物業營業額1272億元,同比增長21%,投資物業租金收入120.3億元,同比增長26.3%。全年綜合毛利潤率為37.9%,雖然仍處行業高位,但較2018年同期下降5.5個百分點,其中開發物業毛利率下降6.4個百分點至36.5%。

杠桿水平:

中海、華潤凈負債率維持約30%

由于房企經營存在較多的預收賬款,因此凈負債率指標更能衡量一家房企的杠桿水平。2019年,保利地產的資產負債率為77.79%,較年初降低0.18個百分點;凈負債率為56.91%,同比大幅降低23.64個百分點。公司財務總監周東利在回答投資者提問時表示,2019年度,公司加強回籠和資金回收,賬面資金保有量也相對往期提高了安全系數,有息負債凈減少,因此凈負債率下降。

截至2019年底,中國海外發展持有現金954.5億元,資產負債率60.06%,凈借貸比率33.68%,負債率處于行業最低區間;加權平均借貸成本4.21%。華潤置地也在年報中提到,公司堅持穩健的財務政策,截至2019年12月31日,公司總有息負債比率為36.6%,較2018年底的42.3%下降5.7個百分點,凈有息負債率為30.3%,較2018年底的33.9%下降3.6個百分點,維持在行業較低水平。

在分紅方面,央企房地產上市公司也比較大方。招商蛇口擬向全體股東每10股派發現金紅利8.30元(含稅),保利地產擬每10股派發現金紅利8.20元(含稅),中國海外發展與華潤置地擬分紅預案都不錯。

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