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潛在供應超65萬方,三大新盤同時亮相

http://www.yslfoods.com  2020/5/25 9:46:00 來源:

在目前的杭州樓市,以武林廣場為圓心,8公里為半徑畫出一個圈,東到七堡,南到濱江,西到西溪,北到智慧網谷小鎮,可以發現,房價仍在4萬元/平方米以內的板塊,寥寥無幾,僅有祥符、運河新城、鐵路北站、華豐四個。

除了運河新城,其他三個都是最近幾年杭州樓市為數不多的“冷門板塊”,其中,最為尷尬的當屬祥符。不同于鐵路北站和華豐的新盤供應稀缺,祥符每年都有新盤入市,但是不論人氣還是銷售成績,都被其他板塊遠遠甩在身后。

今年,祥符迎來“供應大年”,當下已經有了4個在售及待售新盤,再加上半年剛剛成交的2宗住宅地塊,1年之內最多將聚集6個項目,潛在供應超過65萬方。

充足的供應,激烈的競爭,相對低位的價格,能讓祥符在2020年火一把嗎?從最新的情況來看,答案是肯定的。上周,新盤榮安招商·祥宸府入市首開,101套房源共獲得757戶登記,平均中簽率13.34%,刷新了板塊新低。

三大新盤集中亮相 主打洋房加高層設計

在祥符的新盤項目中,最先亮相并入市的,是榮安招商·祥宸府。

祥宸府位于莫干山路以西,東面緊鄰大盤陽光郡。該項目是由榮安在去年5月拿地,樓面價24023元/平方米,自持5%。由榮安聯手招商開發,總建筑面積約16.2萬方,打造高層、洋房、疊墅三種產品。

5月12日,祥宸府公布首開銷售方案,推出小高層2號樓、洋房4號樓共101套房源,戶型建筑面積約82—172平方米,2號樓均價38600元/平方米,4號樓均價42580.67元/平方米,含裝修標準4000元/平方米。截至登記期滿,共有757戶家庭登記,平均中簽率13.34%。

本周一上午,記者前往項目現場探盤。由于剛剛結束首開登記,所以案場人氣并不是很旺,只看到一兩組購房者,連銷售顧問也沒有幾個。據介紹,祥宸府共有7幢高層(包括1幢自持)、7幢洋房和2幢疊墅組成,南面代建一個幼兒園。

目前,售樓處里只做了一個洋房戶型的精裝樣板房,4000元/平方米的裝修標準里,包括了格力中央空調、恩科新風系統、霍尼韋爾和丹佛斯的地暖,以及科勒的潔具、漢斯格雅的花灑、方太廚房電器等等,還是比較厚道。

祥宸府距離最近的地鐵站是2號線墩祥街站,不過直線距離仍有900多米,步行需要10分鐘以上,優勢并不明顯。

相比之下,位于莫干山路東面的禹洲宋都·望林府,到地鐵站的距離則要近得多,它到南面的地鐵10號線國際會展中心站(在建)僅400多米。

望林府由禹洲在去年5月拿地,樓面價24815元/平方米,自持3%,拿地時間、價格跟祥宸府幾乎完全相同,不過體量要大得多,總建筑面積約27萬方。

在產品打造上,望林府規劃了10幢高層和13幢7層洋房,高層主力戶型為95—110平方米,洋房主力戶型128—180平方米。目前,望林府展示中心已經開放,不過樣板房還沒推出,據銷售顧問介紹,項目預計將在7月份首開。

祥符板塊的另一個新盤,更靠近東面的金地·大運橋西府,則動作更慢,現場展示中心仍在建造當中。大運橋西府位于通益路與祥泰街交叉口,屬于祥符板塊和運河新城的交界地帶,由金地在去年4月拿地,樓面價22277元/平方米,自持21%。

金地將這個項目定位為第二座大運系作品,與橋西的大運河府一脈相承,打造洋房和高層兩種產品,洋房主力戶型99—170平方米,高層主力戶型103平方米和109平方米。據了解,該項目將于5月底開放展示中心和樣板房,預計6月首開。

價格仍屬主城洼地 熱度卻一直不高

在今年之前,祥符板塊雖然一直都有新房供應,不過基本都是各自為戰,先后入市,導致板塊并沒有形成濃厚的置業氛圍,也就無法激起購房者的持續關注。

此前,祥符板塊最著名的樓盤,當屬35萬方的大盤陽光郡,該樓盤早在2011年9月就首開,銷售周期長達7年,直到2018年上半年才全部賣完,清盤均價29000元/平方米。

2018年12月底,中尚匯府以高層40000元/平方米的精裝均價首開,僅6個月時間,住宅房源全部去化。此后,祥符另一個新盤和寧文華府在去年8月入市,洋房精裝均價40800元/平方米,高層精裝均價36000元/平方米,透明售房網顯示,和寧文華府已經領出1123套房源預售證,目前可售373套。

36000元/平方米的價格,從整個主城區來看,可以說是價格洼地之一,而且同周邊板塊相比,祥符也有一定的價格優勢。目前,與祥符僅隔留石高架的藍孔雀板塊,新房精裝限價已經達到47000元/平方米,二手房突破5萬大關;祥符南面的橋西,二手房價格更是超過了6萬;北面的余杭勾莊,新房精裝限價也來到了30500元/平方米。

價格不算高,板塊熱度卻難以為繼,除了新盤無法形成集聚供應的原因外,缺乏爆點是祥符的另一個劣勢。最典型的例子,就是各個項目找不到共同的宣傳點,比如,祥宸府將祥符歷史文化街區作為賣點,和寧文華府主打莫干山路,望林府則把自己往武林靠,而大運橋西府則主攻大運河。

而且,盡管各個新盤都號稱“坐享7大商圈”,不過真正位于祥符板塊內,可以作為日常生活配套的也只有萬達廣場和西田城。此外,祥符整體城市界面一般,缺乏高端居住區的居住環境和配套,這也導致無法吸引其他板塊的改善型客戶前來。

大牌房企爭相進入  限價上漲到“4字頭”

當然,祥符自身的板塊優勢也很明顯,這也是2018年以來,不斷有大牌房企進駐這個板塊的主要原因。

最大的優勢,毫無疑問就是主城區的“身份”,尤其是在杭州實施民辦學校“鎖區”招生后,祥符所在的拱墅區,擁有眾多頂級民辦學校,大大增加了在此購房置業的吸引力。

其次,祥符交通路網發達,可以快速前往杭城各個方向。除了地鐵2號線、4號線、10號線、5號線四條地鐵線外,莫干山路、留石快速路、學院北路、古墩路等交通主干道構筑了四通八達的快速路網。從祥符出發,避開早晚高峰,十幾分鐘就能到達武林廣場。

另外,祥符還將誕生一張“新名片”。去年年底,祥符橋傳統風貌街區項目由GOA大象設計拿下,根據設計方案,這里將打造“祥符里”街區,依托五里塘河打造濱水活力帶,將歷史韻味與現代生活方式再次交匯融合。

今年4月,本土房企大家以22087元/平方米的樓面價,拿下了祥符東一宗宅地,緊鄰和寧文華府;5月,遠洋聯手建華,以26710元/平方米樓面價拿下祥符一宗宅地,位于祥宸府西南角。加上這兩宗地塊,1年之內祥符最多將同時有6個項目在售,潛在供應超過65萬方。

值得一提的是,4月大家拿地時,地塊精裝限價為36000元/平方米。10天后,遠洋地塊的精裝限價已經是40000元/平方米,增長了4000元/平方米。這也就意味著,等到遠洋地塊入市,祥符房價就將突破4萬,從這一點來說,祥符“3字頭”的窗口期已經不長了。

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