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卓越商企服務:“寫字樓大王”三戰IPO

http://www.yslfoods.com  2020/7/6 17:43:00 來源:

“卓越處在一個隨時準備上市的狀態。 ”

2012年,卓越集團創始人李華的哥哥、卓越集團副董事長兼總裁李曉平在接受媒體采訪時談到,上市仍然是一個重要方向。

彼時的卓越集團已經歷了兩次失敗的IPO。再次傳出上市消息,已經是八年之后。今年2月,市場消息稱卓越集團考慮分拆旗下公司赴港上市。而這一次,趕赴資本平臺的企業也由卓越置業變為旗下的物業管理部門。

5月31日,在分拆上市消息傳出數月后,卓越物業正式以“卓越商企服務集團”為名,在港交所遞交招股書,海通國際與招銀國際作為聯席保薦人。13年后三闖IPO,這一次“寫字樓大王”李華能否帶領卓越集團夢圓港股?


深圳卓越世紀中心/圖源官網

細分藍海市場中,能否講好“高端”故事?

與多數上市物業企業相同,卓越物業成立于房地產市場迅速升溫的上世紀90年代末期。改革開放的政策紅利,為早期起步于深圳的卓越帶來了大量機會。

截至2019年12月31日,卓越商企服務已在27個城市擁有308個在管項目,總面積為2350萬平方米,其中總建筑面積1140萬平方米的101個項目位于大灣區,項目包括商務物業、公共與工業物業及住宅物業。

不同的是,區別于以住宅管理為主的物業公司,自2006年接手卓越集團開發的首個商務項目——深圳卓越大廈后,卓越物業開始涉足商務物業服務領域,并將目光鎖定在高端商務物業市場,其物業管理服務類型涉及高端商務寫字樓&商務綜合體、企業總部綜合辦公場所、高新產業園區&現代物流園區、數據中心。

咨詢公司弗若斯特沙利文在報告中指出,預計到2024年,高端商務物業管理服務市場總收益(大灣區)將達到人民幣239億元的規模,2014年至2019年復合增長率為11.5%。此外,2024年物業管理服務提供商在管總面積將達4610萬平方米。


大灣區高端商務物業管理市場規模/圖源招股書

2019年,按向高端商務物業提供基本物業管理服務所得收入計,卓越物業在中國商務物業管理服務提供商中排名第三,在大灣區商務物業管理服務提供商中排名第一。

知名地產分析師嚴躍進向奇點君表示,目前,高端商務物業項目擁有很多市場機會,如金融街物業等企業也在積極發力。疫情后商務地產項目也需要更好的物業管理和服務支持,客觀上這都將對此類企業的發展和成長帶來機會。

不難看出,在萬億規模非住宅物業市場中,高端商務物業的確可以看作一片新晉藍海。而在今年愈演愈烈的物業上市潮中,卓越集團想講一個“高端商務”的新故事,作為資本市場的敲門磚。

然而,講得出不代表講得好。已經失敗兩次的卓越集團,真能講好這個資本故事嗎?

主業毛利率逐年下降,資產負債比率增60%

事實上,“高端商務”這個藍海市場的增長空間如何,從弗若斯特沙利文的報告數據中便可窺知一二。

以大灣區為例,盡管高端商務物業市場的在管面積與收益規模逐年擴大,但以2019年作為分水嶺,其前后5年內的復合增長率卻均呈下降趨勢。在管總面積的復合年增長率由2019年前五年的7.7%下降至5.5%,而市場總收益的復合年增長率則從11.5%下降至8.8%。

這一點,在卓越商企服務近三年的收入與毛利率數據中同樣有所體現。

年報數據顯示,卓越商企服務收入從2017年的人民幣9.47億元增至2019年的人民幣18.36億元,復合年增長率約為39.2%。其中,商務物業管理服務以每年近70%的占比成為卓越商企服務的第一收入來源。


而業務收益逐年上升的趨勢并未反映在毛利率上。2017年至2019年,卓越商企服務三年毛利率分別為24.6%、24.1%和23.6%。其中,原本最高也是下滑最快的,是主業商務物業管理服務,其毛利率從29.5%下滑至2018年的26.3%以及2019年的25.3%,三年間共下滑4.2個百分點。


此外,卓越商企服務的總資產回報率也從2017年的18.2%下降至11.9%,而資產負債比率則由2018年的41.3%激增至2019年的102%。


卓越商企服務在年報中解釋稱,資產負債比率的增加是由于其為支持深圳銳特信及深圳沃斯頓的業務營運,而提供的總額為人民幣4.55億元的墊款。該墊款為無抵押及按要求償還,利率介乎每年4.16%至7.53%。盡管卓越商企服務方面表示,將于上市前結清所有應付及應收關聯方款項,但該筆墊款卻引發多方對于卓越公司內控問題的關注。

第三方為主要增長極,

母公司“反依賴”物業股

若是忽略公司毛利率與資產負債率來說,卓越商企服務算是眾多物業公司中對母公司依賴程度較低的一員。

2017年至2019年的三年間,母公司卓越集團貢獻的收益占比從59.4%、54.7%下降至42.2%。反觀第三方提供的收益占比,則從40.6%迅速提升至2018年的45.3%及2019年的57.8%。


對比其他上市物業企業,卓越商企服務算是先人一步擺脫對母公司的依賴。但從另一個角度來看,對比兩次IPO失敗的卓越集團,卓越商企服務或許才是真正“被依賴”的一方。

2007年,卓越集團首次籌劃赴港上市,預計籌資17億元。而2008年席卷全球的金融風暴與隨之而來的樓市調整,使多家企業在IPO過程中接連遇挫,卓越置業的上市計劃也隨之中斷。

2009年,卓越第二次沖刺港股IPO,卻因為股價偏低及國際認購情況失意,而主動選擇暫停IPO。此后,盡管李曉平說出“卓越處在一個隨時準備上市的狀態”的豪言壯語,但卓越集團的上市計劃從此再未提上日程。

直至2018年,李華在新年致辭中為增長緩慢的卓越立下“三年千億”的目標,并在2019年實現全口徑銷售額949.5億元的成績,距離千億業績只差“臨門一腳”。而另一邊,根據卓越商業2019年發布的公司債券年度報告,其現金流同比縮減54.58%至34.12億元。

而無論是住宅銷售的擴張目標,還是商業運營的資金補充,對于目前尚無主板上市平臺的卓越集團來說,卓越商企服務似乎成為其唯一的希望。

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