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房企轉型為何困難總比辦法多?

http://www.yslfoods.com  2020/7/6 17:44:00 來源:

“行業天花板逐漸顯現,不論是大、中、小型房企都有一種‘宿命感’,那就是尋找企業新的利潤增長點勢在必行,”6月30日,一位A股上市房企副總裁無奈的表示,整個行業都在嘗試轉型,但真正成功者,幾乎沒有。

以更名之機,行轉型之實,近年來,已有龍光、世茂、萬通和禹洲等房企先后更改公司名稱。

與其他幾家房企“主業與多元化業務齊飛”發展模式不同的是,更名為“萬通新發展”的萬通地產,正試圖漸漸遠離地產主業,向文化、科技、新基建等產業伸出觸角。

在多元化轉型中,有不少房企選擇地產上下游產業如產業地產、文旅地產等;地產上下游之外,也有房企踏入專業性更強的“非地產”領域,包括文娛、大健康、農業、科技、汽車、體育等。

“不少房企在這個過程中,并非從容地開展新業務,而是在主業備受擠壓的情況下,被迫轉型。”喆安投資總經理車陽在受訪時表示,在房地產行業企業的存量博弈中,企業發展已從過去的粗放式模式轉變為精細化管理,但很多決策者,在新的形勢下,往往依照過去的經驗來解決新問題,這樣顯然是不會成功的。

同為更名 不同的境遇

6月22日,萬通地產董事會審議通過了公司名稱修訂的議案,公司全體董事一致同意將公司名稱變更為“北京萬通新發展集團股份有限公司” 。對于公司名稱變更的原因,萬通方面稱,公司作為老牌房地產上市企業,受房地產政策調控及房地產行業競爭激烈等影響,傳統單一的房地產開發面臨諸多困難。

2020年以來,房企更名,萬通地產并非孤例。此前先后有龍光地產、世茂房地產和禹洲地產更改公司名稱,但與萬通不同的是,后三者均是將名稱中“地產”二字更改為“集團”,意在反映集團多業態協同發展的現況,并有利于提升企業形象以及未來業務發展。

“房地產市場企業間發展格局瞬息萬變,有時候僅僅拿錯一塊地就很可能導致企業發展面臨困境。”上述房企副總裁表示。

在不斷轉型變化的大趨勢下,如今的萬通地產已經不是曾經“馮侖時代”帶著明星光環的萬通地產了。

2015年1月,萬通地產停牌擬收購互聯網文娛資產,半年之后的6月19日,萬通地產公告稱,公司連續與多家互聯網標的公司展開深入磋商與談判,但由于交易各方對交易價格、交易結構、交易方式等重要問題存在較大分歧,依然無法在規定時間內達成一致。2018年,萬通地產還曾嘗試新能源業務,但結果仍以失敗告終。

2015年至2019年,萬通地產的房地產銷售額分別為24.26億元、21.75億元、30.44億元、32.06億元、6.198億元。從業績表現看,早已站在主流地產企業圈之外。

中國企業資本聯盟副理事長柏文喜坦言,萬通地產的每一次轉型在很大程度上都帶有業績逼迫之下的機會主義色彩,在戰略規劃上沒有長期與扎實的準備,而且基本都是轉向與房地產這一自己所熟悉的領域不甚相關的行業,從而導致多次轉型的“踏空”現象出現。

比較穩妥的上市公司主營業務轉型中,都存在一個所轉入的產業和項目由母公司孵化成熟和逐步轉入上市公司的過程。柏文喜分析認為,萬通的母公司顯然不具備這個能力,而上市公司的即期業績需求又十分強烈,倉促之間所進行的向非相關產業的轉型,也就難言順利與成功了。

明源地產研究院院長徐穎在受訪時稱,多產業布局的公司,往往一個產業項目會需要地產開發企業投入10億——20億元左右的資金,而且這種投入在短時間內,往往很難有過程退出機制。這10——20億元的資金投入,即使對于一個千億房企,也是不小的資金占比;除了商業之外,很多產業領域的退出機制不多、年投資回報不高,導致這些新產業、新業務的資金投入的代價顯得特別高,從而進一步影響房企的投資決策。

徐穎認為,很多企業轉型新業務的方向沒有問題,但以萬通為例,從其過往經歷看,其低估了新業務的難度,低估了新業務占用的資金對其地產開發主業的影響。

轉型之死

“有很多房企的轉型思維還是很傳統的,決策者不能將團隊融入新行業的思維和文化中去,一管就死,不管又不放心。”作為一家房地產金融投資機構董事長,楊柳(化名)表示,他接觸過的很多房地產老板,即便是投個很小的項目,事無巨細,從頭到尾都要都要親自過問,這是過去在做地產開發時就已養成的一種習慣。

與萬通地產相比,有過之而無不及的是寧波房企銀億股份。

2016年4月,銀億股份宣布通過發行股份,以33億元收購控股股東銀億控股全資子公司西藏銀億旗下寧波昊圣100%股權,從而間接持有美國ARC集團相關資產。根據官方資料,ARC集團是全球第二大獨立氣體發生器生產商,其產品應用于汽車安全氣囊系統。

其后,銀億股份先后通過發行股份以13.9億元、79.8億元的價格發起對日本艾禮福、比利時邦奇的收購,其中,比利時邦奇集團是全球知名的汽車自動變速器獨立制造商。

意想不到的是,2018年,汽車行業出現業績下滑,中國汽車工業協會數據顯示,2018年中國汽車產銷量同比分別下降4.2%和2.8%,銀億旗下ARC集團和邦奇集團未能完成業績承諾,邦奇集團則出現近8億元的虧損。

對于逐步弱化地產屬性、依賴汽車制造業的銀億股份而言, 2018年營業收入同比下降29.39%,凈利潤為-5.73億元。

到2020年,銀億股份更是走到了退市的邊緣。6月30日,*ST銀億公告稱,若公司重整失敗,公司將被法院宣告破產。

在柏文喜看來,房企在向非房領域轉型的時候,如果是轉向非相關領域,會涉及經驗、人才、資源的缺乏以及對新行業的盈利模式不熟悉的問題。投入新行業的資源若不能很快形成現金回流,反而在轉型中會分散企業現有的資金與資源,成為原有房地產業務的“抽水機”,進而導致企業現有現金流走向惡化乃至出資金鏈斷裂的情況出現。

又譬如泛海控股向金融行業的轉型,因為未能迅速形成房地產與金融板塊的相互策應與協同效應,反而產生金融與地產板塊之間相互消耗的結果,最終導致泛海被迫賣掉地產業務和項目來“補血”和救急,從而被迫退出房地產行業,被動實現了去地產化;而起始于工程,上市于地產的廣廈向影視業的轉型也是如出一轍。

可行的路徑

房企多元化賽道越發擁擠。而龍頭房企在這場較量中,已邁出搶先的步伐。2019年,碧桂園董事局主席楊國強將集團重新定位為“全世界創造美好生活的高科技綜合性企業”,并明確地產、機器人、農業三個發展重點。

在備受關注的新能源汽車板塊,恒大已針對新能源汽車完成全方位布局。從收購NEVS51%股權,到入股動力電池企業卡耐新能源,再到收購泰特機電有限公司70%股份,恒大幾乎布局新能源汽車全部產業鏈條。此外,恒大還關注文旅和健康產業。

2014年,萬科也已正式開啟轉型之路,發力物業服務、長租公寓、商業開發、物流倉儲及產業園項目等。

從具體業務領域來看,上市房企進軍方向多圍繞著房地產上下游業務。百強房企營收中能拆分出的多元化業務主要有5個方面:物業管理服務、投資物業(包含商業地產和酒店)、產業地產、文旅地產、代建。其中,物業管理服務行業規模穩步增長,商業地產多數實現正向增長,酒店及相關開發運營等業務,上市房企布局較少,規模有待增長。

車陽認為,中小房企轉型應在商業模式上做出調整,主動放棄過往靠規模化,高周轉高杠桿“快速滾雪球”的發展模式;在業務領域上尋求差異化,通過在細分領域內的深耕,例如部分企業就通過ESG(社會責任投資)的方式拿到一些融資;充分利用好本地化的優勢,不輕易做全國化的擴張。

很多企業在轉變過程中要區分“轉型”和“轉行”,楊柳稱,“轉型是方向性的調整,而轉行需要豐富的經驗,專業的人才和正確的決策。很多企業‘基因’還是房地產,思維和文化還是傳統的。”

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