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杭州主城區樓盤首開只賣了三四成:部分樓盤或降價促銷

http://www.yslfoods.com  2020/9/7 21:03:00 來源:

杭州主城區樓盤首開只賣了三四成:部分樓盤或降價促銷  8月23日上午,住建部、央行官網同時發布信息稱,已于8月20日召開重點房地產企業座談會,形成了重點房地產企業資金監測和融資管理規則。

  此番信號十分明顯,高負債率房企的融資將被戴上“緊箍咒”。那么杭州土地市場是否會受影響,房企為了加速回籠資金,會不會降價銷售?

  1.融資收緊,高杠桿房企大受影響

  關于此次監管升級,近期市場廣泛流傳“三道紅線”的說法,即剔除預收款后的資產負債率大于70%、凈負債率大于100%、現金短債比小于1倍。根據這三道紅線,將房地產企業分為紅,橙,黃,綠四個檔。

  若三條紅線都觸碰到了,則不得新增有息的負債;如果碰到兩條紅線,負債年增速不得超過5%;如果僅僅只碰到一條紅線,負債年增速不得超過10%;如果三條紅線都沒有碰到,負債年增速不得超過15%。

  據國金證券研究所研報中披露的房企負債率情況看,38家房企負債率超過70%,其中有10家房企剔除預收賬款的資產負債率超過80%,16家房企凈負債率大于100%。

  信托機構人士表示,目前已開展內部篩選,看看是不是有房企客戶“踩線”。

  “我們銀行近期的開發貸都還沒有放款,可能是在等監管新規。”杭州一家商業銀行的支行負責人告訴錢報記者。

  2.穩健發展的房企,在杭州拿地機會增加

  房企融資收緊,首先會影響土地市場。錢報記者統計發現,負債率居前的房企中,比如泰禾、恒大、華夏幸福、富力等,今年均未在杭州拿地。一些房企已經在主動降杠桿。

  上半年在杭州拿地兇猛的濱江集團,由于項目大多是合作開發,因而其負債率并不靠前,融資收緊對其影響不大。8月24日,濱江集團發布公告稱,成功發行三年期公司債,利率僅4%。

  從杭州土地市場供求關系上說,一直是僧多粥少,供不應求。據拿地寶研究院數據顯示,2020年杭州市區經營性用地計劃出讓13102畝,而前7個月已成交地塊加上已掛牌未出讓地塊,合計完成率達70%,其中主城區完成率已達92%。這就意味著,在今年剩下的4個月的推地量,很有可能不及之前8個月的平均水平。

  一位房企人士稱:“鑒于上半年不少開發商在杭州土地市場顆粒未收,再加上年底前土地供應可能會減少,接下來杭州土拍的熱度不會明顯下降。”

  杭州土地市場依然是香餑餑,不過接下去,一些穩健發展的開發商更容易拿到地。

  3.多個主城區樓盤,首開只賣了三四成

  拿地寶研究院院長錢賢強認為:“預售款是最便宜的融資。”

  當融資收緊后,房企要抓緊時間賣房,回籠資金。

  限價之下,不少樓盤并不愁賣,但新房市場的分化正在加大。最近,有多個主城區樓盤,開盤時只賣出三四成房源。

  一均價不到3萬元/㎡的主城區剛需樓盤,300多套房源吸引了近400組購房者報名,最終在線選房卻只賣了約三成,讓人大跌眼鏡。

  “雖然樓盤間有分化,但一般主城區的項目,首開總能賣五成以上,續銷半個月到一個月,基本也都售罄了。”城北一項目的營銷總監告訴記者,剛需盤首開賣3成,在這兩年的市場里算是極差的了。

  這種情況其實在7月就開始蔓延開來,無論是靠近市中心的九堡、城東新城、艮北新城還是丁橋,不少樓盤的報名人數剛剛夠到搖號資格,首開基本賣不完,續銷期也被拉長。丁橋板塊華僑城芳菲與城7月推出228套房源,一共有233人報名;而九堡一樓盤33000元/㎡的均價,還流搖了。

  三塘板塊一項目銷售負責人告訴記者,現在市場沒四五月份那么熱,準備好打持久戰。

  4.為加快資金回籠,部分房源或降價銷售

  事實上,杭州樓市的分化不斷加大。從不同城區的冷熱之別,演變成不同板塊、不同樓盤間的冷熱不均。

  個別紅盤依舊一房難求,但越來越多樓盤會回到首開賣不完的正常市場狀態。

  隨著有明顯倒掛紅利的紅盤變少,二手次新房的性價比也顯現了出來。這兩年拿地入市的新盤,受政策限制無法“偷面積”,很多100㎡出頭的戶型和現在二手房市場上90㎡的戶型,實際使用面積差不多,因而在沒什么價格倒掛的板塊內,二手次新房的總價比新房更低,也更有吸引力。

  新房銷售的速度減慢,不排除部分樓盤會促銷甚至降價銷售。目前已經有樓盤打出10萬元的洋房優惠,但銷售依舊不理想。

  融資收緊后,房企為了繼續拿地,要加速銷售,部分難賣的房源或進行優惠促銷。

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