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酒店式公寓的投資理念

http://www.yslfoods.com  2009/4/11 10:04:00 來源:

 隨著我國房地產業的快速發展,市場上的物業類型逐漸增多,供應量持續增加,市場競爭也日趨白熱化。作為一種新型的房地產產品,酒店服務式公寓在北京、上海、廣州等大中型城市蔚然興起,具有良好的市場前景。對于開發商來說,酒店式公寓因其使用功能靈活、市場適應性強,減少了市場風險,增加了投資收益;對于投資者而言,酒店式公寓因其戶型較小,總價較低,投資回報率通常高于普通住宅,因此受到了人們的青睞。

一、北京奧運引發酒店式公寓投資熱潮
隨著北京2008奧運會的臨近,北京的酒店物業市場已經顯現出了投資良機,酒店房價借勢于2008北京奧運會而走上了快速增長的道路。由于市場需求不斷上升,酒店式公寓在北京市場也逐步升溫。以中關村的紐約客為例。這座塔樓的6至15層為酒店式公寓,2004年11月開盤時的銷售均價為8,000元/平方米,到2007年1月已升為16,000元/平方米。目前精裝修套房的租金為8,500元/月(戶型為70平方米)。
    2006年末,凱雷投資、復地集團、鳳凰衛視等機構對北京酒店市場頻頻收購,催熱了北京酒店式公寓的新一輪投資熱潮。根據商務部門的統計,北京目前有星級酒店600家左右,共計客房10萬間。按照奧組委要求,奧運期間,北京星級酒店數量至少應在800家,客房數量達到13萬間。也就是說,酒店和酒店式公寓的缺口尚有3萬套的空間。這也正是奧運商機在房地產(特別是酒店物業)方面的一個集中體現。據不完全統計,2006年以來,北京酒店市場價格不斷上漲,基本漲幅在20%左右。預計星級酒店附近的酒店服務式公寓在未來3年內,其投資也會有相當可觀的回報。
 
二、個人產權成為投資時尚
    北京第一家全部外銷的酒店式公寓是香榭舍,位于朝陽區東南三環附近,總建筑面積兩萬六千平方米,1997年11月竣工入住。負責該項目全案代理的成業行創造性地提出了“十萬塊錢買個家,一只皮箱進家門”的營銷口號,這樣的策劃方案在當時的北京房地產市場無疑還是一個全新的理念。產品一經推出,銷售率很快就達到了80%。該項目的獨特定位不僅為開發商實現了良好的利潤回報,而且還迅速提升了周邊區域房產品的附加值。與建國飯店的部分房間加廚房的做法不同,香榭舍是整體樓盤的公寓式設計加上酒店服務式的物業管理。這種設計理念為酒店式公寓開拓了另一種發展方向,即物業產權的個人擁有。
目前開發的酒店式公寓,大多屬于后一種。這樣的酒店式公寓,一般都是產權獨立分割、配備廚衛廳臥的物業綜合體,整個大廈提供酒店式的商務服務、保潔服務、物業管理、租賃管理。投資者既可以像購買普通住宅一樣用于自住,又可以交由大廈以酒店房間的形式出租。酒店式公寓提供的是“公寓式的業態,酒店式的服務,”以旅居時間相對較長的客人 為主要市場目標。總之,酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式,又吸收了信息時代寫字樓的特點,集住宅、酒店、辦公、會所等多種功能于一體,附屬設施還可以增加銀行、超市等其它項目,是一種綜合性很強的物業形態(有人稱之為“公寓式寫字樓”)。無論是投資還是自住,酒店式公寓都不失為一種值得重視的選擇。
 
 
酒店式公寓具有三大特征:地段尊貴、配套完善、服務上乘。星級酒店式的建筑設計和大堂服務令人體驗到一種濃郁的商務氛圍,無形中提升了使用者的身價和形象。另外,商務中心、會所等服務設施也會給商務活動帶來諸多便利。因此,無論政策上是否住宅禁商,酒店式公寓都因其具有商業用地的性質,加上酒店式管理的高附加值,從而使人們得到“商住兩用”的真正便利。長期來看,投資這種房產品依然會有極大的升值潛力,因此購買酒店式公寓已經成為當今的一種投資時尚。在深圳,當恩格爾系數低于28%時,就有很多個人投資者紛紛出手,以獲得酒店式公寓的個人產權為榮。
 
三、選址定位與經營方式決定升值空間
對于開發商而言,既然酒店式公寓的使用主要以商務為主,那么在區域位置的選址上,就應當從產品的功能出發,明確項目的市場細分化定位,以滿足各類商旅人士和中小型服務企業的需要。一般地說,最有利的位置一般要位于中心城區,商務中心區最佳,應選在距星級酒店、寫字樓辦公區、商業服務中心比較近的地方,距離交通樞紐的核心位置應當較近,便利的交通設施能夠極大地節省人們的時間成本和交通成本。在北京,高檔的酒店式公寓通常集中在CBD、金融街、亞奧村和中關村四個區域,講求成熟的商務氛圍。此外,一些中檔的酒店式公寓出現在城市交通樞紐附近的區域內,如西直門、東直門、三元橋、四元橋、立水橋等。它們的選址更關注交通的便捷。
酒店式公寓的經營發展有以下六個趨勢:
(1)產品根據市場細分化原則形成差異化競爭,從戶型的大小到標準的高低,越來越符合所處地段的獨特特征;
(2)返租模式接受市場考驗,逐漸改良,使業主投資的安全性得到提高;
(3)由更多的銷售變為更多的持有,從而保證物業和服務的品質,提高專業化程度;
(4)由散銷變為整體銷售,基金收購將成特色;
(5)國內外著名酒店管理集團介入,管理水平提升,出租率有保證,產品服務升級;
(6)市場供應量加大,價格趨升,但投資風險增加。尤其是一些相對冷僻地段的項目,出租率和租金都有可能下滑。

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