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關于酒店式公寓

http://www.yslfoods.com  2009/4/11 10:15:00 來源:

近兩年,酒店式公寓成為房地產市場的新寵,作為近年來一種新興房產投資品種,投資者把它作為新興物業,發展商把它作為新的利潤增長點。那么什么是酒店式公寓呢?酒店式公寓意為“酒店式的服務,公寓式的管理”,市場定位較高,集住宅、酒店、會所多功能生活設施于一體,既可“自用”又兼“投資”潛力。在中國的房地產市場,酒店式公寓正方興未艾。 一時間似乎所有的SOHO辦公、長期旅游、商務出差乃至房產投資都盯住了這個市場。2004年北京、上海、廣州的酒店式物業更<--NEWSZW_HZH_BEGIN--><--NEWSZW_HZH_BEGIN--> 是一路飄紅。根據對發達國家同業情況的考察,酒店式公寓就是一個國家和地區發展到一定階段后將長期發展和存在的一個物業類型,目前在我國剛剛走紅,但由于它既具有酒店的品質,又低于酒店的價格,能滿足許多商務、投資和高層次人員居家的需求,從而必將成為大城市、全國省會城市、發達城市和地區中心獨具魅力的新興物業。

酒店式公寓與前年熱炒的SOHO概念有著異曲同工之處,兩者均是將居住的概念分別與酒店式服務與居家辦公相結合,但SOHO概念中提供給住戶的是較完善的辦公空間,而忽略了五星級的配套和服務;其設計的主要功能為滿足居家辦公的要求。

業內對此也日漸關注,據悉,4月2日至4日,“酒店式公寓的設計、推介與營銷”論壇將于北京舉行。日前記者就此話題采訪了有關人士。

酒店式公寓的獨到之處

鑫尊地產市場部的林越經理認為,酒店式公寓是指物業的建筑結構形式類似于酒店,而負責管理的物業公司提供酒店模式的服務,如客房打掃、洗衣等,同時居室內配有全套家具及廚房設備,概括地說,就是將星級酒店的高標準服務融于日常生活之中。購買者擁有單元產權,既可以自住、出租,也可以轉售,是一種既提供酒店專業服務又擁有私人公寓秘密性和生活風格的綜合物業。

酒店式公寓既吸收了星級酒店的服務功能和管理模式,又吸收了信息時代寫字樓的特點,擁有良好的通訊條件,可針對性地提供秘書、信息、翻譯等商務服務,是一種綜合性很強的物業管理概念,集住宅、酒店、會所等多種功能于一體。

酒店式公寓的戶型,從幾十平方米到幾百平方米不等,可以滿足使用者的個性化需求,在裝修上統一為精裝修,提供全套的家居設計和電器。對于不同戶型也有不同的格調,在服務上根據住戶的要求提供酒店式服務的同時,附屬設施還增加了銀行、會所、小超市等其他項目。

酒店式公寓項目本身的設計也是個性化的,它不能流于一般形式,因為酒店式公寓的客戶群是知名跨國企業高級員工、經理、總裁等,它的物業管理是由星級酒店直接管理或有酒店背景的物業公司進行管理,這就消除了房東對物業管理公司水平的懷疑,可以為住客提供高檔、到位的各種服務。

選擇酒店式公寓自住最大的特點就是自由方便,而且價格相對較低,隨時可以得到酒店式的各種服務,如洗衣服、更換被單等。一般酒店式公寓的公共設施均類似酒店,所以居住者的身份和氣派也可彰顯。隨著人們生活水平及生活品味的提高,人們對生活質量的要求也隨之提升。酒店式公寓能夠滿足這一特定人群的這種需求。

酒店式公寓從用途可分為居住性公寓和商務性公寓二種:居住性公寓主要用于居住,這種公寓有單獨的廚房、陽臺、衛生間;商務性公寓用途為商務辦公,這種公寓沒有單獨的廚房和陽臺。二者面對的消費者不同。

成功的酒店式公寓都有相似的地方:其位置位于繁華地段,周圍有大量潛在的消費者和租客。客戶就在附近。該位置填補該區域的小戶型住宅的空白。

林越指出,酒店式公寓與產權酒店、單身公寓和商務公寓相比,有同有異:

產權酒店與酒店式公寓的區別。產權酒店起源于上個世紀70年代的美國,主要分布在氣候溫和的旅游度假勝地。簡單地說,產權酒店是由消費者或個人投資者買斷旅游設施在特定時間里的使用權。酒店將每間客房分割成獨立產權出售給投資者,投資者一般不在酒店居住,而是將客房委托酒店經營管理,取得投資回報,同時還可獲得酒店贈送的一定期限的免費入住權。它是將房地產業、酒店業和旅游業結合在一起的商業業態。而酒店式公寓面積有大有小,居室有多有少,室內廚房等生活設施一應俱全。酒店式公寓采取酒店式管理,為住戶提供了一個星級酒店的家,但收費比酒店便宜。

單身公寓與酒店式公寓的區別。單身公寓的消費者是收入不錯又講究生活品質的年輕人,所以,從裝修標準到物業配置比起酒店式公寓要簡單得多。同時,單身公寓的面積要小一些,一般在50平方米以下,以降低總價,適應年輕人的購買需求。而酒店式公寓的消費者是高級白領、經理和總裁等,物業由星級酒店或有酒店背景的物業公司管理。

商務公寓與酒店式公寓的區別。商務公寓注重商,建筑結構上采用大開間,戶型大小不一,多數以毛坯形式出售,便于后期結合辦公需要改造。像市場上曾出現過的STUDIO類商務公寓,雖然采用精裝修,有些還配有少量的家具,但整體上更顯得適合于辦公。配套的服務機構也多是些郵寄、打印等辦公項目。而酒店式公寓的公共設施類似于酒店,除擁有酒店的服務機構外,還提供了銀行、會所和超市等家居服務。

北京酒店式公寓的市場一直堅挺

鋒上經紀的市場分析人士對記者指出,在高檔公寓中,酒店式服務公寓不同于普通高檔公寓,它是提供酒店式管理服務的公寓。在傳統的市場中,酒店式服務公寓基本只租不賣,如雅詩閣、國貿等,出售的項目僅在近幾年才出現,如:旺座、鼎極·嘉華世紀等。據統計,到今年第一季度末,北京共有高級公寓項目100余個,其中酒店式服務公寓則有近40個,共提供近3萬個住宅單位。主要集中在六個主要城區,其中朝陽區和東城兩區擁有的高級公寓的套數占全市供應量的80%,酒店式服務公寓市場出租平均報價為每月每平方米24.5美元,幾乎是普通高檔公寓的兩倍。而根據世邦魏理仕提供的資料,在京的海外公司高層管理人員,以及在京海外社團和駐華使館的工作人員等,構成了北京酒店式公寓的主要需求群體。一些小型公司也將其作為商住使用。他們希冀在市中心或交通便捷地區生活,有傳統酒店的硬件配置,相當水準的上門服務,重要的是能提供家庭式的居室布局,既有家的私密性和生活氛圍,又有高檔酒店的良好環境和專業服務。

這位人士認為,酒店式服務公寓之所以有較高的租價,是與其自身優勢分不開的。酒店式服務公寓兼具傳統酒店和公寓的長處。它們大多位于成熟商務中心,外國企業和外籍人員聚集流動地帶,這些地區寫字樓、酒店、商業中心等服務配套設施完善,擁有高檔公寓的硬件配置,聘請專業的酒店物業管理公司或酒店式公寓管理公司入住管理,給住戶的生活帶來很大便利,星級服務品質完全滿足了這些客戶的需求。同時,相對獨立穩定的客源也給酒店式公寓帶來了相當可觀的租金收益。

其實酒店式服務公寓的獨特優勢早已顯現。近兩年,在京城的高檔公寓租賃市場中,租金因整體供量的急劇增長而持續下滑的趨勢銳不可當,有些物業租金跌幅達50%以上,然而,類似國貿、嘉里中心這樣的酒店式服務公寓反而有上漲趨勢,實際成交租價總體浮動不到5%。顯然,與普通高檔公寓相比,酒店式服務公寓的租金水平更堅挺。

酒店式公寓的投資特點

據金橋國際公寓開發商負責人蔡維杰介紹,由于現在的一些大中城市,人口流動性增強,以部分年輕人為主的家庭模式出現,這種趨勢直接導致了酒店式公寓的出現。酒店式公寓是一種全新的物業概念。同時,各大中城市已經形成高級商務人士階層,這一階層擁有非常可觀的商務消費能力,而傳統的物業管理對他們來說已經不能適應其快節奏的生活。從另一層面來講,中國加入WTO會為北京帶來數量眾多的境外中小型公司,因為目前大型的國際跨國公司都已在北京設立了辦事機構。中小型公司由于其資金實力不足,既想方便,又想價位合適,那么酒店式公寓將是其較理想的選擇。

鑫尊房地產經紀公司投資顧問部張謐認為,酒店式公寓集住宅、酒店、會所等多功能于一體,具有“自用”和“投資”兩種意義。它在硬件設施上并不低于酒店,在服務上比酒店更勝一籌。它同時與SOHO概念中居家辦公有所區別,它具備了星級酒店的配套和服務。酒店式公寓在未來應該更趨向個性化的服務,因租住在這里的客戶大部分是高學歷、高素質和國際化人士,無論從裝修、戶型、環境、配套等,都要區別于市場中的其他樓盤,突出自我個性,只有這樣才是實現投資回報的重要因素。酒店式公寓是投資型置業者,尤其是異地置業者的首選。通常,酒店的租金比公寓的租金要高出30%左右,普通公寓的服務相對酒店要落后一些,酒店式公寓具有單套房屋建筑面積小、便于管理、服務及配套設施較齊全、易出租等特點,是其他物業項目所不能比擬的。

但作為中高檔項目的酒店式公寓相比普通住宅占用的資金較多,回報周期較長,所以更適宜中長線投資者。

另一方面,對于酒店式公寓投資的項目又必須要有相當嚴格的條件限定。

張謐指出,酒店式公寓投資要在適當的區位。像朝陽區CBD地區、亞運村等是北京國際商務活動最活躍的地區,近兩年,又是網絡經濟最熱手的地區,大量小型公司和年輕的白領聚集在這些區域,對他們來說,在這里安家置業,方便自不必說,更重要的是機會更多,成本更低,最有可能利用這一區域的人流、資金流、信息流,迅速走向成功,這些熱點地區最適合酒店式公寓投資操作。

隨著市場的發展,目前又出現了一種酒店式公寓新的業態,據來自開發城市廣場和都會華庭的發展商京港物業發展有限公司的消息,他們推出的一種酒店式商務式公寓,暫命名為“都會國際”。這是一種將酒店式公寓與SOHO進行了結合并全新演繹的新產品,在充分考慮了滿足各種商務個性化的需求的同時,也將滿足人們對高檔住宿的要求。這種全新的模式合理地將居室分為了居住與辦公兩大區域,既具備了酒店式公寓的高檔生活區又滿足了SOHO的高級商務區,同時還配備了五星級俱樂部。更引人注目的是它在SOHO的基礎上增加了全新概念的24小時商務中心,在那里可以享受到24小時秘書服務、24小時翻譯服務以及24小時會議服務。由此一來,這種酒店式商務公寓不僅填補了SOHO無5A級辦公樓配套服務的空白,而且還可以更完整地創造一個超5A級的辦公場所。

上海酒店式公寓投資危機初現

上海房地產市場正在經歷前所未有的“黃金”時期,一路飆升的房價吸引了眾多的房產投資客投身其中,已有報道幾百億的資金流入上海房產市場推波助瀾。業內大佬潘石屹日前就已放出話來:“上海房地產市場是一塊燒紅的鐵,不能摸。”酒店式公寓投資也不例外。

據一位業內的人士透露,無論開發商怎樣回避酒店式公寓的投機詳情,事實上目前許多的小戶型公寓中,投資客比例都在50%以上,而用來自住的比例很小。

上海房產市場的火爆引發投資者更多的是短線炒作,希望能夠賺上一筆就走,這種心態在現在酒店式公寓的投資者中更是盛行。絕大多數投機者在購得酒店式公寓后一般都會快速轉手買出以賺得差價。

然而,正是由于人們對于短期價格追捧的預期,已經有很多的專家開始發出警告,由于投機過旺所造成的房價過快上漲,已經使上海房地產市場出現了泡沫初期的征兆。而在上海房產市場中的投機主力—浙江投資者,目前已經出現撤資跡象也好像正在證實其中的一些微妙變化。

就酒店式公寓而言,傳統的短線投資者在目前的情況下可能面臨更大的投資風險,如果一旦出現手中的酒店式公寓不能馬上再找到下家轉手,那么投資者的虧損將就在眼前。尤其是在酒店式公寓概念現在還在“熱銷”之時,由于概念上的模糊,一些發展商渾水摸魚,借著酒店式公寓的幌子賣出了自己的產品,而且這些產品現在大多成為了投機的房產工具。使得酒店式公寓類產品目前增長迅速,購房者可選擇的余地加大,潛在的二手物業購買者被大量分流,將進一步縮小二手物業的流通空間,使得小戶型投資者實現短期套現較為困難。

其實業內專家指出,酒店式公寓本身就是一種純投資的產品,只是目前出現了眾多的酒店式公寓沒有真正具備其內涵,而且在軟硬件方面都沒有形成過硬的投資條件,因此也造成了許多投資者盲目從事短線操作,失去了投資酒店式公寓的真正意義。

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酒店式公寓的開發和投資主要面臨4大風險

順馳市場開發部房產經紀人沈昊認為,目前酒店式公寓的開發和投資主要面臨四大風險:

一是隨著酒店式公寓物業越分越細,導致投資客分流。比如城市假日比較強調商務功能,而亞東名座則更強調“居住”。常規來說,住宅投資的回報率與人們對住宅投資市場的關注成反比,即當越來越多的人將住宅用于出租獲取回報時,租賃市場的租金水平就會相應地降低。因此,作為酒店式公寓住宅現今相對集中的客戶群——投資客而言,如果有更佳的投資途徑,必會轉移目標。

二是酒店式公寓的規劃設計問題。不少開發商急功近利,使得一些酒店式公寓的設計不盡如人意。即便是現在推出的一些項目,也有部分是利用現成地塊中的邊角料設計而成,朝向、走道等都存在一些問題,也無法滿足酒店式公寓住戶的特定需求:如缺乏洗衣、送餐等服務空間等。

三是投資者的預期租金問題。現在,市場上的酒店式公寓產品大多為上百套小單元的物業分割構成,巨大的產品上市量左右著區域市場的租賃價格;特別是在交付使用后,同一地點的出租供應量驟然增大,諸多買家出租套現的投資行為愈演愈烈,一些急于求成的出租者會降低租金,從而造成投資回報率的下降和投資回收期的延長。

四是定價問題。酒店式公寓的單價高于其他住宅10%—20%是合理的。但不少酒店式公寓的價格砝碼也與日俱增,每平方米上萬元的酒店式公寓不斷增多,價格與市場出現嚴重背離。另外,酒店式公寓還存在綠化率低、樓內電梯擁擠、通道狹窄、居住人群復雜等普遍問題。

投資風險怎樣規避呢?沈昊認為,首先是對地段的綜合考慮。目前酒店式公寓風起云涌的背后,隱藏著區域供應量增加、產品雷同等影響投資回報率(租金)的因素。因此在作投資選擇前應考察該地段周邊的租賃行情,選擇一個合適的類比值來計算其平方售價的合理性;該處是否具有地理優勢如交通便捷,最好鄰近現有或已在建設中的軌道交通;樓盤周邊建筑群以商務樓居多的要優于住宅區,附近區域類似項目少的要優于過于集中地帶。

其次,樓盤要有創新設計,拒絕爛尾樓。酒店式公寓設計要充分體現其經濟實用性特征,房型布局要緊湊而靈活,減少戶內消極空間的數量,減少公共面積的分攤。對于不同層次的居住者及其生活習慣,居室套型設計可以靈活分隔。

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