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如何投資酒店式公寓

http://www.yslfoods.com  2009/4/11 10:30:00 來源:

    酒店式公寓,早先從歐洲開始,為更加全面體現酒店服務特色而誕生,到如今成為北京房地產市場處于冰凍時期,唯一春風得意的地產項目。2008年對于北京地產商家而言是讓地產獲得最高利益的一次難得契機,然政府宏觀政策的調控,收緊地根、銀根,使高檔樓盤放量桎梏,酒店式公寓類的項目在此時發展卻是非常的順利,如銀泰-柏悅府,80000元/平米,現已經銷售80%。酒店式公寓項目,眼下銷售如此春風得意。這是值得我們業內人士認真去研究與分析的。

    (一)盛事奧運,催生酒店式公寓的發展

    回首1964年的東京奧運會和1988年的首爾奧運會后,不僅帶動了兩國的經濟快速發展,更令酒店業發展,亦呈現一片繁榮景象。這對于目前想要在北京發展酒店業的投資者們來說,如一面反光鏡子,映射出,一場盛世的奧運會對酒店產業發展的重要性。

    目前北京幾家經營已久的酒店式公寓,月租價位的漲幅就得以應證,酒店業市場正處于一個旺市期。從發展的角度分析,酒店式公寓,是占了奧運商機,但從產品角度分析,酒店式公寓是投資風險小、回報率高的投資產業。從2005年至2007年,京城的高檔公寓租金因整體供量的急速增長而持續下滑的趨勢銳不可當,有些物業租金跌幅達50%以上,然而,類似國貿、嘉里中心這樣的酒店式服務公寓反而有上漲趨勢,實際成交租價總體浮動不到5%。顯然,與普通高檔公寓相比,酒店式服務公寓的租金水平更堅挺。

    (二)酒店式公寓,見證北京轉身為國際都會

    再從北京核心區域的發展對酒店式公寓發展的影響來看,目前在中關村、燕莎、CBD等區域,酒店式公寓開發較多。中關村容納213家科研機構、5000余家高新技術企業和約200萬的人群形成了龐大的商業地產和住宅需求體系,為中關村樓市的和諧開發提供了契機。因而地區的酒店式公寓,絡繹崛起,并以平均116%的價格漲幅領漲其它商業核心板塊。而CBD區域至WTO后,世界500強企業紛紛入住CBD,給該區域帶來無限的商機,2007年10月入駐CBD區域的各類法人單位已達到4799家,與06年同期比較增加521家,平均每季度增長106家,首批在京注冊的6家外資法人銀行中已有3家在CBD及周邊區域發展,其中韓國友利銀行已經開業,德意志銀行、韓國新韓銀行已完成辦公選址,同而酒店式公寓亦陸續而起,成交均價約21000元/平米。象銀泰的柏悅居、柏悅府,每平米40000元-80000元,高端價位的項目,竟在市場上產生熱銷的效應。北京商業核心區域的發展,對酒店式公寓的開發,顯然有著催生的效應。在2006年以前,選擇酒店式公寓客群,一般歸為商務旅行者、白領精英、SOHO一族、投資者、涉外工作者。當時酒店式公寓趨于一種功能性的發展;商務旅行占25%、白領精英占10%、SOHO一族占10%,涉外工作者占35%,其中投資客群占20%,發展率不是很高。但目前隨著北京商業核心區域發展,投資者占酒店式公寓的購買的比例,直線提升。萬豪集團、凱悅集團、喜達屋等世界頂級酒店集團大鱷,均成為投資酒店式公寓的最高投資統帥。

    反之,透過酒店式公寓蓬勃的發展,亦證明了一個商業區域發展的成熟與穩健。加之國內自助游和旅游休閑市場的升溫,從2006年到2010年,海外入境旅游達到530萬人次。到2008年,首都國際機場將擁有新的第三航站樓和三條新跑道,年度旅客運輸能力達到六千萬人次。這些皆是助漲酒店式公寓的核心根由。再從北京整體發展角度來看,一個古老具有文化深久的城市,正向具有國際性質的都會轉身,在轉身之際,酒店式公寓產業是必然產物,是見證這座城市具有國際性質的重要符號。因而酒店式公寓的發展,不止風起于今天,而是持久性的發展下去。

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